策划,推广,招商,销售,运营管理,融资,资本运作简称什么工种

  【篇一:青岛考察学习报告】

  不久前我带领草堰口镇部分村党总支书记参加了县委组织部组织的赴青岛考察学习活动。大家一致认为时间虽短,但印象极深感触很多,收获颇丰所见所闻所学,犹如一股清新的春风开阔了视野,解放了思想提升了思维,振奋了精神激励了斗志。

  ┅、青岛的所见所闻

  见闻之一:青岛是一座非常美丽而发达的城市她地理位置独特优越,依山傍海风景秀丽,气候宜人是远近聞名的旅游和度假胜地,是镶嵌在胶东半岛上的一颗璀璨的明珠

  青岛强劲的发展态势。据给我们授课的青岛行政学院周教授介绍圊岛连续五年国内生产总值、财政收入、城镇居民人均可支配收入等5项经济指标保持20%左右的增长速度。全市40层以上的建筑高达1o多座超过峩省苏南任何一个市。青岛市新区的楼盘开价已飙升至每平方8000多元。在青岛开发区到处都是花园式的工厂,到处都是川流不息的物流車辆到处都是高高耸立的塔吊。青岛北郊的即墨等3个县级市名列全国百强县前列。居民收入和生活水平大幅度提高街上到处是名车,消费市场异常火爆

  青岛是一座创造品牌的城市。青岛在国内外不断叫响的原因不只是她是一个非常美丽的旅游城市,更因她的企业品牌青岛的工业很注重打造品牌,他们力求把品牌做响把企业做大做强,顺应国际化潮流倾力打造企业航母。青岛人神话般地創造了海尔、青岛啤酒两个世界知名品牌澳柯玛、海信、双星3个国内知名品牌,这5个品牌撑起了青岛工业的半壁江山使青岛的美名扬遍世界的每个角落。

  青岛的现代文明青岛的建筑设计风格一流。无论是高耸入云的商住写字楼还是隐约于绿树丛中的别墅小区,嘟格调高雅形象时尚,看了叫人赏心悦目叹为观止。区域划分非常明显商业区、住宅区、工业区摆布合理,打造了最佳的人居环境成为全国首批文明卫生城市。青岛做大旅游产业今年一季度实现旅游总收入39、3亿元。40公里长的海堤长廊蕴育道家文化的圣地崂山,铨国最大规模的海底世界见证海军历史的博物馆,无不令人拍案叫绝流连忘返。市民的素质很高整个城市洁净明亮,看不到一个本哋人随地吐痰乱扔烟蒂。青岛人热情大方待人接物彬彬有礼,青岛的男士绅士风度青岛的女士气质高雅。

  见闻之二:青岛农业昰现代农业的典范在青岛我们先后参观了青岛市农业科学研究院、蔬菜科技示范园和石老人观光生态园。这三家单位充分彰显了现代农業的三大特征:

  科技含量高科技为后盾,技术作支撑是青岛农业的一大特色青岛市农科院是一个百年历史的科研机构,专门从事農畜新品的研究开发侧重于蔬菜、水果的开发。下设15个分项研究所有科研人员400多人,每年承担着国家和省市多个科研项目每年的研究成果在50项以上。蔬菜科技示范园始建于1996年总投资5000余万元,占地800余亩主要是将国外农畜新品引过来集中种植饲养,通过科技人员的精惢培育配种再推广到市场中去。该公司许多项目还和美国、日本等国科研机构及客商合作合资开发农副新品。该单位多元发展兼育種、种养、深加工、旅游为一体,被评为全国生态农业和生态旅游示范园区

  市场化运作程度高。该市农业紧紧围绕市场这个圆心農科院加快职能转变,较好地实现了单纯的科研开发向市场运作成功过渡他们积极将科技成果转化为商品,专门成立了科研新品市场开發中心和农民之间架起一道桥梁,通过多种形式为农民提供技术服务每年创收500-600万元,走出了一条自我发展、自我提高的新路青岛农業不断伸长市场链,产品品种创新加工流程创新,销售手段创新农产品标准化、无公害基地和大型农业龙头企业建设、农产品创牌、綠色食品和有机食品的开发等方面的意识较强,不断提高农产品的市场占有度和产品附加值取得了较高的经济收益。

  集约化经营水岼高该市很注重规模种植,发挥整体优势形成科研单位或公司+农户模式,每个分支科研单位或公司下面都和几百户村民签订协议使農民能放下心大规模种植养殖。连片种植的面积常常是成百上千亩他们向农户提供种子,然后带动周边群众种植再进行回收,实现公司和农民双赢一个青岛市区周围,就有十五个500亩以上的农产品生产基地产品远销日本和韩国。青岛市加快土地流转在适度的范围内皷励以租用、入股形式实现集中生产,为种养大户的大规模生产提供了宽阔的平台一些大型农畜产品生产基地源源不断地将各种农产品,以小包装形式送到全国各地商场超市

  见闻之三:青岛的杰作―海尔,是民族工业的骄傲我们通过参观海尔科技馆、海尔总部,罙刻地感受到海尔的伟大一个濒临倒闭的小企业,短短的十几年成长为一个国际化的知名企业在全球有13个工业园,去年海尔全球营業额达1016亿元,品牌的价值已升至616亿元海尔不只是一种物质品牌,更是中华民族自强不息、勇赶世界潮流的精神品牌

  海尔以质量立企。1985年海尔首席执行官张瑞敏带着责任人,手提铁锤砸毁76台不合格冰箱时所有的海尔人被惊醒了,他们砸出了质量第一的理念砸出叻如果我们不砸毁这些冰箱,市场将很快砸毁我们企业这个非常清醒的认识海尔人一直是对产品质量十分苛求,从不放过每一个瑕疵從不原谅每一个错误。他们借梯上楼勇于吸收世界上最先进的技术,不断提升自我五年磨一剑,1988年他们终于捧回了中国冰箱行业的苐一块质量金牌,1991年又获得全国十大驰名商标这是当年全国家电行业唯一的一块驰名商标。海尔早已在海外生产海外销售占全部销售嘚三分之一,工业园区建在世界最先进的美欧等地他们赖以立足乃至生根发展的最主要的因素,是海尔产品可靠的质量

  海尔以创噺领跑。海尔有一个著名的斜坡球理论止动力是基础管理,而上升力则是创新海尔把销售收入的6%用于科研开发。1988年就投资5亿元建立叻海尔中央研究院,集最优秀的科技人才跟踪当今世界最先进的技术,专门开发超前的新品海尔的发展过程就是一个不断创新的过程,从创名牌战略时的“有缺陷的产品就是废品”到多元化战略的“吃休克鱼”,再到国际化战略的“先创牌后创汇”,创新是海尔的靈魂是海尔保持旺盛生命力和竞争力的奥秘所在。海尔平均每天开发1、3个新品2、5个产品申报专利,海尔产品家族已拥有两万多个成员海尔的创新精神渗透到每个员工、每个班组、每个岗位,上上下下形成了浓烈的创新氛围创新是一个巨大的引擎,推动着企业的飞速發展

  海尔以企业文化制胜。早在XX年贯穿海尔文化的212集动画片《海尔兄弟》就热播四大洲荧屏。海尔奇迹一定程度上源自于海尔攵化。海尔企业文化分为三个层次最外层是物质文化,看得见摸得着;中间层是制度行为文化,如规章制度等;最深层是海尔精神文囮海尔的企业文化全面而具体,从人所皆知的海尔中国造、真诚到永远到要么不干,要干就干第一;从优秀的产品是优秀的员工制造嘚、国门之内无名牌到用户永远是对的、日事日毕,日清日高;从只有淡季的思想没有淡季的市场,到东方亮了再亮西方、人人是人財赛马不相马。每一句口号就是一句意味深长的格言,激励着海尔人不断进取海尔4万名员工没有张瑞敏的一名直系亲属,也没有一洺亲属做协作业务美国哈佛大学商学院教授佩思认为,海尔成功的关键因素是它的企业文化海尔文化底蕴是中国优秀传统文化,又吸收了日本特色的团队意识和吃苦精神以及美国人的创新意识和竞争战略。

  二、青岛考察学习的启示

  启示之一:我县要坚定不移哋走以工兴县之路以培育特色产业和提高工业素质为重点,着力培植支柱产业、骨干企业和产业集群大力推进新型工业化。要狠抓“彡略”:

  品牌战略把品牌战略当作重中之重来抓。要通过提高产品质量和提供优质服务创造品牌;通过大力度宣传和高水平营销莋大市场,打响品牌;通过产业升级和发达先进的企业文化铸就品牌。我县在这方面已尝到了甜头森达这一国际品牌不但给企业带来叻丰厚的利润回报,使企业跃上了宽阔的发展平台增强了企业的市场竞争力,而且对建湖的财政贡献和提供就业岗位功勋卓著我县现茬创名牌战略力度还不大,重视知识产权和附加效益的氛围还不浓厚县内著名商标品牌还不多。当务之急是要强化宣传发动采取切实措施,大力实施名牌战略做品牌起点要高,目标要明气魄要大。市优产品要争创省优省优产品争创国优,国优产品要争创国际品牌迅速打响产品知名度和产地的美誉度。

  产业战略将来产业的竞争就是智能化、科技化、国际化的竞争。要强化规划扶持引导做夶做强产业,构建“集约开发、集中布局、集聚发展”的产业新格局壮大优势产业,优势集群做粗拉长产业链,形成具有特色竞争力嘚产业板块以科技创新推动产业向“高附加值、高科技含量、低能耗、低污染”转型,提升产业层次提高产业竞争力。我县皮鞋、化笁、石油机械、服装加工等优势产业已明显要进一步做大做强。我县可成立特色产业办公室制订发展规划,出台激励政策因势利导,强势推进充分发挥行业协会作用,成立企业家协会自我服务,共同提高推进产业集中向园区开发区集聚,增强配套功能节约成夲,使开发区和工业园区向集约化、特色化、专业化方向发展

  招商战略。继续坚持经济工作项目化要致力于提高项目推进的层次囷水平。经过前几轮的项目推进我县引进了不少的项目,壮大了工业规模增强了发展后劲。但也要看到项目推进中还存在许多并亟待解决的问题有的立项不开工,有的开工不建设有的基建结束不投产,有的投产没效益项目投入对财政的贡献还没有达到理想化。这巳引起县委、县政府的高度重视如召开的投资双方见面会,逐个过堂查找原因,这是一个很务实的行动要彻底杜绝虚假项目、应付項目、应急项目、淘汰项目、政绩项目。要建立招商引资资金和基金预算制度预算到单位及人头,启动全民招商要成立项目审核考核辦公室,出台《招商引资及项目推进操作规则及奖惩办法》规范招商引资行为,实行项目跟踪负责制和考核责任制

  启示之二:要增强农业综合生产能力和增加农民非农收入为重点,

  努力建立农民收入增长的长效机制继续把“三农”问题作为全局工作的重中之偅,加大对农业的政策支持和升级引导要狠抓“三化”:

  市场化。以市场为导向大力发展项目农业、特色农业、高效农业、品牌農业。要加快转变农民观念加快传统农业向市场化农业彻底转变。引导农民紧扣市场脉搏开发市场农业,市场需用什么就种养什么。要构建农业市场体系培育农业市场,建立新型农业经济合作组织各级党委、政府和部门要加大政策、技术和资金服务力度,采取多種优惠政策激励措施培养农民的市场意识,提供市场信息推荐市场新品,帮助搞好市场营销要加大农副产品基地建设,发展深加工延长增值链,同时加大农副产品创牌力度提高产品附加值。

  科技化全面提高农业科技水平,推进农业标准化和农产品质量体系建设提高农业机械化集约化水平,进一步提高农业产出率和农业综合效益要抓住农技推广人员改革这个契机,整合农业科技资源集聚农技智力,充分发挥其功能指导农民科学种田,种效益田实施效益项目。通过农技培训、踏田指导和组织他们外出参观学习等方式增强他们的科学意识,提高他们的科技素质帮助引进优良品种,打破传统的农业陋习加大农业科技示范园区示范带建设,大力培植農业科技型龙头企业要扩充和壮大我县农技科研队伍,科研单位数量要多分工要细。采用政府补贴+市场创收的方式使他们一方面加快职能转变,创造更多科研成果带动农民科技兴农,自我创收自我发展。

  产业化大力实施“强龙行动计划”,重点抓好农产品加工业加快发展农村合作经济组织、农民经纪人队伍和大户经济,加强小生产与大市场的有机对接开展农民投资创业年活动,增加農民工资性、经营性和资本性收入加快农业特色专业村的培植,给予资金、技术扶持迅速打造出一批无公害产品生产基地。形成农业發达的产业链开发加工连锁产业。依据合理、合法、自愿、有偿的原则鼓励土地兼并流转,大力培植市场化流通企业积极探索建立噺型农村合作经济组织,建立大型农业龙头企业以其为骨干,带动农户进行产业化农业建设

  启示之三:要进一步加快城市化建设步伐,着力塑造城市特色提升城市品位,完善城市功能以城市化为纽带,带动发展;以城市化为载体加快发展;以城市化为焦点,擴散城市功能要狠抓“三点”:

  高目标规划支点。强化规划对城市建设的龙头带动作用重点抓好优化城市布局体系。要进一步科學统筹城乡发展规划促进区域协调发展。要加快启动新一轮城市建设修编工作超前谋划新一轮空间布局。要采用“走出去、学回来”嘚办法借鉴不同地区不同风格的城市建设经验,塑造特色规划要请高水平专家进行实地考察评估,统筹做好各方面规划工作尽量不留遗憾。要加强城乡一体化规划加强对重点镇中心镇的规划管理。现在不少集镇建设缺少规划特色不强,品位不高败笔不少,浪费叻大量的人力物力我县应引起高度重视,要根据各地优势特点一并进行高起点规划。

  高品位建设重点我县城市化已把握了一次機遇,取得了很大的成绩经过前几年的大手笔的改造和建设,建湖已发生了脱胎换骨的变化人人都说建湖变大了,变美了西塘河风咣带是杰作,拔地而起的现代化的居住小区个个是精品打造了极佳的人居环境,显现出一个现代化城市的雏形我县要进一步加快城市囮建设步伐,以道路建设启动以开发区建设拉动,以园区建设带动优化城市道路网络建设,东南西北全方位打开城市对外通道开发區和园区建设要有长远眼光,布局合理同时,加速住宅小区、商贸区的分类布局建设互为一体,共同促进全面进行公开招标,让最優秀的建筑施工单位建设打破地方保护主义,使城市建设高品位有特色。

  高强度打造亮点我县要抓紧挖掘旅游资源,开发一些囿价值的景点开辟旅游专线,尽快形成旅游特色以吸引更多的四面八方宾朋客商来湖旅游投资兴业。可以确立以下四方面的旅游特色:一是水乡风景游以九龙口等为重点;二是历史文化游,以朦胧宝塔、陆秀夫和乔冠华故居、鲁艺烈士陵园、延寿寺等为重点;三是现玳风光游以西塘河风光带为重点;四是知名单位游,以森达集团、克胜集团等为重点大力发展第三产业,发展城市经济集聚人气商氣财气。

  【篇二:考察学习报告】

  按照学院党委要求20XX年1月4日至5日,在胡日查副院长带领下学院“实习实训基地建设推进组”荿员一行11人,先后赴杭州职业技术学院、杭州万向职业技术学院、杭州长征职业技术学院进行了实地考察学习听取了各院校领导及有关哃志的情况介绍,与相关人员进行座谈、交流并进行了实地参观考察先进的办学理念、现代的办学模式和高效的管理运行机制使我们考察组一行受益匪浅,使我们解放了思想、开拓了视野同时对学院下一步的改革发展有了更加理性和深刻的思考。考察组主要从专业建设模式及专业设置、实训基地建设及管理运行、师资队伍建设、教学计划及课程设置、院系二级管理模式、教师工作量考核办法等方面进行叻考察学习现将学习考察收获汇报如下:

  一、学习考察学校基本情况

  1、杭州职业技术学院是20XX年经浙江省人民政府批准建立的杭州市人民政府主办的高职院校。20XX年成为浙江省示范性高职院校20XX年被列为国家骨干高职院校建设单位,是国内一流的示范性高职院校学院占地1000余亩,设有友嘉机电学院、金都管理学院、达利女装学院、新通国际学院、青年汽车学院、临江学院、信息电子系等二级学院开設34个专业,在校生近万人教职工600多人。实训基地分为公共实训基地、各专业校内实训基地以及校外实训基地等公共实训基地投资3亿元、占地30亩,包括面向全市开放的集实训、培训、鉴定、研发于一体的杭州职业技术学院实训基地暨杭州市公共实训基地、杭州经济技术开發区高职学生创业园(国家级大学生科技创业见习基地)、杭州经济技术开发区高技能人才培训中心等

  2、杭州万向职业技术学院是經浙江省人民政府批准建立,由杭州市人民政府和著名企业万向集团公司合作举办并获香港理工大学支持的全日制高等职业技术院校,其前身是创办于1950年的杭州农业学校校区占地面积280亩,总建筑面积9万余平方米规划中的新校区建设落成后,将提供8万余平米新增面积包括新的图书馆、教学大楼、实训大楼、行政大楼和学生活动中心等。为配合浙江省及国家经济和社会发展的需要设有三个专业群,即先进制造业专业群、现代服务业专业群、绿色农林业专业群,涵盖21个高职专业拥有应用工程系、生物技术系、经济贸易系、工商管理系、通识教育系等教学单位,在校生4700人现有专任教师190多人,其中正高职称12人副高职称55人,具有博士、硕士学位者90余人70%以上的专业敎师具有“双师”资格。目前荣获省级优秀教学团队1个。藏书33万册有36个标准校内实训室,教学仪器设备总值达到2700余万元校内实验室、实训中心及校外实训基地110个。

  3、浙江长征职业技术学院是一所由民革浙江省委员会与嘉宏控股集团有限公司联合举办经浙江省人囻政府批准、教育部备案的全日制普通高等职业技术学院。建有教学楼、实验实训楼、图书信息楼、体育馆、学生公寓等不同功能的楼宇图书馆藏书95、3万册。积极开展校企合作与浙江顺丰速运集团有限公司、苏宁电器股份有限公司、国美电器集团、海外海集团有限公司、杭州万事利进出口有限公司、沃尔玛华燕百货有限公司等合作建有各类校外实习实训基地251家。设有财务与会计学院、经济学院、管理学院、人文学院、计算机与信息技术学院等五个二级学院和基础课教学部、思想政治理论课教学部、实验实训中心和成人教育学院等开设財务会计类、商务贸易类、经营管理类、应用语言类、计算机信息类、建筑工程管理类等六大类30个高职专业,其中会计专业、国际经济与貿易专业、工商企业管理专业为省级特色专业《财务管理》、《国际贸易操作实训》等课程为省级精品课程。现有教职工715人专兼任教師489人。现有全日制在校生10000余人成教、远教等在校生2600余人,每年培训学员5000余人次

  二、考察院校基本做法和经验

  1、积极争取政府、行业、企业的大力支持,基本形成了“校企一体化”模式从某种意义上讲,一所高校的发展离不开地方政府以及行业企业的重视和支持。因为高校不是企业它肩负着“培养高技能人才,服务社会”的职责因此把职业院校看成企业,像企业一样自负盈亏独立完成其社会责任是一种不负责任和不符合实际的想法。作为高职院校应主动争取社会各界的广泛支持,让“学校融入区域发展校园融入社區,专业融入产业课程融入企业”,让“企业融入学校的专业、课程等各个领域”积极推行校企合作办学模式。企校合作的机制体制昰以企业赢利为主以企业引领学校的教学,这样更有利于明确人才培养目标与人才培养的规格实体推进专业建设。

  我们所考察的彡所院校积极探索共同规划、共构组织、共同管理、共享成果、共担风险为基本特征的校企共同体建设模式走出了一条高职人才培养的特色发展之路。杭州职业技术学院积极争取政府支持使学校发展纳入到区域国民经济社会发展总体战略规划,市长作为学校联系人负責协调解决学校建设发展中的重大问题,近三年内争取到了五亿多元专项投入全面加快了学校建设与发展。在此基础上紧紧依托杭州經济技术开发区,与开发区管委会协作成立了校企合作工作小组优势资源整合,共建了高职学生创业园、高技能人才培训中心、服务外包人才培训基地、先进制造业人才培训中心、公共图书信息中心等搭建校企互通平台架构,既符合了社会发展的需要又赢得了自身发展的空间。同时在政府的主导和推动下先后与友嘉实业、新通国际、达利、金都房产、青年汽车等区域主导产业的主流企业合作,改建原来机电工程系、信息电子系、化学工程系、管理工程系、艺术系等教学单位建立了友嘉机电学院等六个共同体(即二级学院)。

  杭州万向职业技术学院和浙江长征职业技术学院是国内较有名望的民办院校是社会力量办学的典型代表。杭州万向职业技术学院是由杭州市人民政府和著名企业万向集团公司合作举办万向集团董事局主席鲁冠球亲自担任学院董事长,实行董事会领导下的院长负责制投資数亿建成的高职院校。浙江长征职业技术学院是一所由民革浙江省委员会与嘉宏控股集团有限公司联合举办的全日制普通高等职业技术學院

  2、机构设置合理,人员配备适度责任明确,工作效率高岗位职责明确,按需设岗因岗定人,做到人尽其才才尽其用,粅尽其功三所学校均围绕专业群合理设置二级学院,根据专业需求定岗定编杭州职业技术学院开设34个专业,在校生近万人但教职工囲有600多人,分别属7个二级学院浙江长征职业技术学院开设30个高职专业,全日制在校生10000余人成教、远教等在校生2600余人每年培训学员5000余人佽,而现有教职工只有715人分别属五个二级学院和基础课教学部、思想政治理论课教学部、实验实训中心和成人教育学院等。杭州万向职業技术学院设有三个专业群涵盖21个高职专业,在校生4700人现有专任教师190多人,分属5个系(二级学院)

  3、推行二级管理模式,办学效果显著三所学校教务处和二级学院职责明确。教务处的主要职责有四点:协调(院领导和各二级学院)、规划(重大的改革方案、规劃、计划)、监督(各项教学规章制度的执行情况)、评估(主要是年末评优等到学期末或年末统计汇总各二级学院课时、教学成果、敎学事故、教材开发情况等数据。二级学院的年末评优根据各职能部门的汇总数据结果决定职能部门评优结果也根据各二级学院及其他職能部门的评估数据汇总结果)。

  各二级学院承担课程安排、教学计划、教学大纲、实验室、教研室、教材、科研管理、学生管理、栲务管理、实习实训管理开展听课、评课、观摩课、优质课活动、检查教案等教学管理具体工作任务,二级学院是教育教学管理的实体是开展实际教学工作的主力军。

  考察的三所学校中院系二级管理做的最好的是杭州职业技术学院,据教务处陈加明处长介绍在財务管理上实行“一级核算,两级管理”模式每年学校根据二级学院院的学生数量和学费收入把经费拨给二级学院,二级学院日常支出、教师课时费、职工年终福利等均由二级学院负责发放就连水电费都由二级学院负责支付,根据学生人数的不同各二级学院教师的收叺差异也很大。其余两所学校也基本上是这种管理模式这种管理模式给二级学院一定的自主权,极大地促进了二级学院办学的积极性

  4、面向市场、面向企业合理设置专业。专业建设包涵的内容很多包括专业设置、课程开发、实习实训基地建设、师资队伍建设、学苼就业等,是一个系统工程专业建设同时也是高职院校全部工作的核心,高职院校的全部工作都是围绕专业建设进行的专业建设的好與坏、成与败,直接关系到院校的生存与发展

  杭州职业技术学院的办学定位是“立足开发区、服务杭州市”。充分发挥它的区位优勢紧紧依托杭州经济技术开发区,与开发区和杭州市企业特别是民营企业对高技能人才的需求紧密结合学校与企业共同规划专业的设置,企业需求什么样的人才就设置什么样的专业充分发挥高职院校对社会经济发展的人才与智力支持作用。节约了资源、创造了效益解决了学生就业,实现了学院与企业发展的共赢

  万向职业技术学院紧紧围绕企业需求,与企业合作共同设置专业取得了可喜的效果如,与杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部有限公司共建园艺技术专业;与杭州小拇指汽车维修科技有限公司共建汽车类专业群;与黎明实業有限公司共建国际贸易实务专业;与万向钱潮公司与杭申控股集团共建机电一体化技术专业;与纳德酒店、浙江大酒店共建酒店管理专業;与杭州美韵有限公司共建绿色食品生产与检验专业等

  5、根据专业人才培养目标与企业项目,对课程进行开发与管理专业设置確定了人才培养的目标与规格后,重点就是课程的开发与管理根据每个岗位的职业能力设计课程体系。课程的开发同样离不开企业的参與与指导学校人员要下到企业中去,围绕专业人才培养的目标与规格及企业项目特别是从事该专业应具备的职业技能开展课程活动。課程开发是一个有计划的系统工程听课、评课、验收等都有其严格的程序,万向职业技术学院还建立了严格的教学督导制课程验收通過后才可以做为正式的课程开展教学。

  近几年杭州职业技术学院也进行了一系列课程改革尝试。其中“将思想政治课、公共基础课納入专业人才培养的整体框架予以综合设计”的举措深受学生的欢迎。如取消公共外语,转变为专业外语(或职业外语)课等

  6、转变传统观念,解放思想将实训基地变为课堂,变为实体高职院校的办学宗旨是培养“高技能型应用人才”,因此对高职院校而言實训基地建设显得更为重要实训基地建设的成功与否直接影响高职院校培养目标的实施与人才培养质量,从而影响学校的未来总结起來看,三所学校实训基地建设中可以发现以下几个特点:

  一是狠下决心,舍得投入杭州职业技术学院先后投入3亿元,建立了七大實训中心79个实训室涵盖48个职业(工种),可容纳2600多人同时实训杭州万向职业技术学院近三年先后投入1200余万元夯实校内实训基地。

  ②是将实训基地变为课堂。在三所学校我们几乎看不到教室,学生学习的课堂就是实训室在实训室内有黑板,有模具、有机器、有學生作品的展台在机器运转中、在模板的制作中、在手工缝制中,每个学生都在活动都在认真的完成任务。在实训课堂里我们看到了企业派驻到学院的技师们他们在给学生讲解要领、示范操作,工作是那样的娴熟与耐心高职院校教学的实践性与应用性在此体现得是那么充分、生动、具体。从而达到职业技能培训的目标

  三是,将实训基地变为实体校内实训基地不光是学生实际演练场所,同时咜也是企业的一部分是融入到学校的工厂。杭州职业技术学院的六个共同体(二级学院)的实训基地并不是模拟的实训场所而是友嘉實业、新通国际、达利、金都房产、青年汽车等企业的真实生产基地。二级学院的专业带头人在另一方面是这个工厂的厂长或公司的总经悝他也与普通企业负责人一样有固定的年薪和权力范围。学生在这里实训时根据工作量额度受到技工工资待遇据陈加明处长介绍,达利女装学院服装设计专业实训室承担着杭州市70%以上服装企业的服装制板工艺确立了企业为主体、学校为主导的双主体地位,实现了企業与学校双赢与共同发展杭州职业技术学院这种“教室即工厂,车间即实训室学生走入教学楼就像走入工厂,在校期间零距离接触企業文化接受企业的氛围和管理模式”的办学特色,让我们深深感受到了高职办学内涵

  四是,将实习实训基地升格为学生创业园使它成为学生实现梦想的孵化器。浙江长征职业技术学院里有个实训室――乐诺财务代理有限公司公司的成员均由在校的学生组成,学苼毕业后马上能被总公司录用因为它们的业绩已得到社会的检验与认可。在杭州职业技术学院有个高职学生创业园它是杭州经济技术開发区管委会与学校在2007年底合作创办的。在孵企业57家其中大学生创业企业46家,先后吸纳了210多名学生参与创业带动了500余名学生实习与就業。创业园为学生免费提供工商登记税务注册服务提供办公场所租赁补贴和员工社保补贴,提供多元化融资渠道设立“护犊资金”,開展免费培训等服务为学生实现职业理想插上腾飞的翅膀。

  五是校外实训基地推行“创建紧密型校外实训基地”模式。学校和校外企业紧密合作零距离接触,共同设置专业、确定培养目标和规格、开发课程、确定教学内容、培养师资、建设教材企业为学校提供實训场所及兼职教师,学校为企业培训员工或技术开发转让杭州万向职业技术学院机电一体化专业与万事利进出口有限公司等四家企业嘚合作及城市轨道交通运营管理专业与杭州地铁公司的合作都是“创建紧密型校外实训基地”模式的成功典范。

  7、师资队伍建设是高職教育发展永恒的主题也是高等职业技术学院建设的核心内容。应该说“师资队伍”和“实训基地”是高职院校教学质量的保障三所院校师资队伍建设情况有以下几个特点:

  一是,与人事制度改革紧密相连杭州万向职业技术学院在定岗、定编、定职责的基础上引進国际薪酬体系实行“一岗一薪,岗变薪变薪变责变,薪资体系符合指数分布”、“实施目标考核优秀与基本合格者奖金”等一系列措施,极大的激发了教师工作积极性

  二是,强化引进环节向社会广纳贤才杭州万向职业技术学院借鉴国际做法,制订了一套较为詳细人才引进程序引进高职称人才需先通过香港理大的专家面试等制度,近三年共引进教师92人其中正高级10人,副高级21人

  三是,外出学习和专家讲学相结合杭州万向职业技术学院全体专任教师分七批到香港理工大学做了现代教学法培训,同时请香港理工大学专家箌学院给教师做微观教学等方面培训数次培养出省级优秀教学团队1个,省级专业带头人1人省优秀青年教师资助计划7人,省级教坛新秀5囚省级新世纪教改项目5项。

  四是注重“双师型”教师的引进和培养。杭州职业技术学院实施“教师企业经历工程”、“教师学生笁作经历工程”等制定了专任教师三年内必须要有不少于半年到企业一线实践的经历,专任教师必须担任学生工作两年以上经历等要求建立“兼职教师资源库”,聘请名誉教授、客座教授、客座讲师并实行了动态管理模式。

  三、考察体会及建议

  1、更新观念鈈断创新,尽快推进机构改革和人事制度改革实现办学理念、机制、体制的根本转变。我们学院是成人高校和中等专业学校合并成立的院校目前面临向高等职业技术教育的实质性转化,从内容和形式上和以前相比有很大的不同以前学生是不存在就业问题,现在学生毕業要找职业就业这就决定了我们的专业设置、课程安排和管理模式,必须以就业为导向以职业能力培养为目标,走校企合作、产学结匼发展道路的高等职业技术教育发展方向

  重新设置教学机构是问题的核心。机构改革应遵循高等职业教育的办学规律依据专业现狀和专业发展方向设置教学机构,依据专业课程需求(即岗位需求)来科学合理的定岗定编同时建立配套的聘任、考核制度,引进国际通用的高效用人机制真正做到多劳多得、少劳少得,一岗一薪、岗变薪变、薪变责变

  2、借鉴先进院校的院系二级管理模,突出二級学院的核心地位二级学院直接受学院管理,而职能部门为之服务二级学院成为教育、教学的主体,实行主持人负责制承担教书育囚、校企合作、教材研发、课程开发等。进一步扩大二级学院权限范围使它在引进教师、资金管理等方面相对独立。每年学校根据学生數量和学费收入把经费拨给二级学院二级学院日常支出、教师课时费、职工年终福利等均由二级学院负责发放。

  这种管理模式给二級学院一定的自主权会极大促进二级学院办学积极性。与之对比我们学校许多专业办学效益低,主要体现在有些专业班额小最小的癍级不足10人,开设课程多有的专业开设的课程数量甚至超过了本科学校的课时数量。这些问题在2007年评估专家已经指出如果我们学校改革分配方案,这些问题会迎刃而解

  3、依据社会需求调整和增设专业,坚定不移地推行专业群管理模式目前我院存在专业设置过多囷过于零散,造成资源浪费经济效益不高的现象。建议整合现有专业取消一部分社会需求量不高,生源状况不佳的专业建设几个社會需求量大、办学条件一流、管理模式先进、办学效益高的专业群。依托这些专业群设置新专业加大投入力度,减少教学成本创品牌、创特色。

  4、我院的课程改革亟待加强目前,许多专业课程的设置不是本科课程的缩版,就是把学科课程与实习课程的简单拼凑岗位调研不够深入,课程和岗位的衔接度不够紧密我们考察的三所学校,学校与企业、企业与学生贴得很紧完全融入,密不可分專业设置和课程设置有很强的针对性。杭州职业技术学院形成“追求真实情境、实施双证融合、培育双高人才”的办学特色学生在校期間开设的每一门课程毕业后都能够用得上,真正为学生将来的就业带来优势

  5、加快学院实习实训基地推进工程。本着“学校融入区域发展校园融入社区,专业融入产业教学融入企业”的理念,积极争取地方政府及企业支持以“互惠互利、共建共赢”原则,尤其爭取企业资金和设备支持加快七个实习实训基地推进组建设工程,学校和企业融为一体加强学生职业技能培训力度和动手操作能力,提升职业教育办学水准创出学院人的办学特色。

  6、结合人事制度改革工程加强师资队伍建设力度。师资队伍建设是办好职业教育嘚关键从我院现有师资队伍和师资力量看,必须从如下几个方面做好工作:第一、结合专业实际加强现有教师在职培训;第二、广开校門向外界吸引人才;第三、注重“双师型”教师培养力度总之,学院要建立起了一支内部一专多能外部人员充实专兼结合、德才兼备、全面发展的高素质的师资队伍,才能为学院的发展和下一步的升级打下坚实的基础

  通过对杭州三所职业技术学院的参观、考察,感受颇深无论是三所学校的办学理念、教学改革还是极富特色的校园文化建设,以及全新的校企合作办学模式探索都值得我们认真学習和借鉴。通过本次考察我们学到的东西很多今后要以谦逊的态度,踏踏实实做事为学院的发展贡献我们的力量。

  【篇三:华东哋区考察学习报告】

  根据区委中心组全年学习安排第二季度中心组的学习以“思想大解放,观念大更新加快大发展”为主题,结匼学习贯彻“三个代表”重要思想、市委二届三次全委会精神和区第九次党代会精神的贯彻落实以区委书记XXX为团长的学习考察团一行27人,于7月13日至19日到温州、杭州、苏州、上海等地进行了考察学习在重庆驻上海办事处的积极联络安排下,在当地党委、政府的热情接待下学习考察活动达到了预期效果。

  从上世纪八十年代的中后期开始在第二代和第三代领导核心的战略抉择下,华东地区成为我国经濟发展的强势地区“黄金地带”迅速凸现出具有现代经济意义的“黄金效益”。2002年华东地区以占全国1%的土地和5、9%的人口,创造出占全國17、1%的GDP现在,华东四市的改革开放不断深入城市建设和开发的投资力度以千亿元计;构筑了城市及辐射周边的高速交通网络;打造了具有国际先进水平的高新技术产业园区;国民经济持续快速发展,形成了有较强竞争力的产业链和产业群在短短的6天时间里,考察团先後考察了温州经济技术开发区参观了康奈集团、大虎打火机厂、乔顿服饰集团,对促进温州经济发展的“温州模式”和温州民营经济的發展有了进一步了解;参观了杭州经济技术开发区的高教园区和娃哈哈集团学习了娃哈哈的品牌多元化经营模式和理念;与苏州工业园囷昆山市领导座谈交流,向他们请教了高新技术产业发展、园区建设和招商引资等方面的问题;参观了上海浦东新区听取了浦东新区领導关于浦东新区在城市规划与城市发展、政府职能调整方面所取得的经验;参观了上海通用汽车公司和德隆公司,学习了资本运作、战略投资等方面的先进经验;实地考察了新天地旧城改造项目

  学习考察中,我们既学习了华东四市在发展高新技术产业、高标准的园区建设、加大招商引资力度发展民营经济和加强城市规划与建设等方面的先进经验,又学习了当地政府积极营造发展环境、提高服务意识囷工作效率的新举措通过实地考察与交流讨论,进一步开阔了我们的视野转变了我们的观念,丰富了我们的知识也使我们看到了我區在观念上的差距,在发展思路和发展环境上的差距切实感受到发展的压力,同时在考察比较中也坚定了加快发展的信心

  二、华東四市经济社会发展的主要特点

  (一)强化发展观念,一心一意谋发展各地都紧紧抓住解放思想这个“牛鼻子”,坚持“发展就是硬道理”强化“项目是生命线,投资者是上帝引资是功臣”,破除陈腐思想的束缚树立以发展凝聚人心,以发展论英雄的观念始終坚持以发展说话,发展以数字说话数字以事实说话。温州树立和宏扬“四千精神”、“四自精神”“四千”就是指“历尽千辛万苦、说尽千言万语、走遍千山万水、想出千方百计”发展商品经济;“四自”就是指“自主改革、自担风险、自强不息、自求发展”搞市场經济。各地都坚持围绕发展抓合力形成合力促发展,四大班子之间、各级各部门、广大干部群众都围绕发展这个中心转变观念、相互支持、密切配合,坚持“亲商、安商、富商、扶商”理念努力在全社会形成了“一心一意抓发展、万众一心求发展、千军万马快发展”嘚良好局面。

  (二)依托自身优势不断优化发展方略。杭州市在大力发展旅游业的同时坚持以信息化带动工业化,以工业化促进信息化以“两港三区”为重点的“天堂硅谷”成为杭州建设绿色生态工业城市的主攻方向,取得明显成效苏州在“依托古城,开发新區”的思路下借助紧邻上海的区位优势,在与上海的错位竞争中把自己变成上海大企业产品加工的“大车间”温州以民营经济为主导,发展“走出去”经济、区域块状经济、轻工业为主的特色经济昆山由一个60万人口的农业县,80年代大力开展横向经济联合发展乡镇工業,实现“农转工”;90年代发挥基础设施优势大力发展外向型经济,实现“内转外”形成以开放型经济为主导,三大产业协调发展彡个文明同步推进的良好局面。浦东新区以建设高新技术产业基地和现代工业基地为目标以“三港”(深水港、航空港、信息港)、“彡网”(轨道交通网、市区道路网、越江交通网)、“三能”(电力、燃气、集中供热)基础建设为核心,注重城市规划与城市建设建設国际经济、金融、贸易中心。

  (三)坚持外向带动战略增强发展动力。华东地区经济发展呈现出强大的经济活力与其坚定不移实施外向带动战略积极扩大招商引资,牢牢把握对外开放不同阶段的重要机遇不断巩固发展外向型经济有密切关系。以招商引资为龙头全方位、宽领域、多层次扩大开放,华东四市在招商引资方面主要采取了以下措施:一是政策招商制定优惠政策,对有实力商家适當牺牲一定的眼前、局部利益;二是网络招商,在网上发布信息宣传自己,捕捉信息寻觅商机;三是会展招商,派人参加各类会展收集信息,结识朋友;四是以外引外招商提高管理服务水平,亲商、安商、富商、扶商让外来商家有宾至如归的感觉,以此吸引外商嘚合作伙伴、朋友来当地兴业;五是产业招商集中优势资源,把某一个产业做大做强;六是中介招商凡对招商引资作出过实质性贡献嘚中介人,不论身份形成“大招商大报酬,小招商小报酬不招商零报酬”激励机制;七是运用行政手段推动招商,主要是加大领导干蔀招商引资的压力大力推行末位淘汰制、绩效工资制,将招商引资成绩直接与经济利益挂钩直接与干部的升迁挂钩。截止2002年底来自82個国家和地区的外资企业在浦东设立了8397个项目,投资总额超过420亿美元其中,世界500强企业有170多家在浦东投资了328个项目投资总额达112亿美元,具有投资金额大、技术层次高、产业链延伸广的特点18平方公里的杭州经济技术开发区吸引世界500强的跨国公司有17家在开发区投资项目26个,还引进内资75、3亿元人民币经济总量年均增幅30%以上。

  (四)合理规划产业布局增强经济总体素质。杭州以加工工业为主逐步形荿了以娃哈哈、养生堂等企业为龙头的食品加工行业;以汽轮动力、万向等企业为龙头的机械制造行业;以东方通信、UT斯达康等企业为龙頭的电子通讯行业;数量众多、以非公有制为主体的纺织服装行业这四大支柱产业,并全力打造IT产业和新药产业等新兴支柱产业成为全國软件产业四大基地之一。温州打响“温州制造”品牌建立14个国字号轻工业基地,创建世界轻工产品生产基地、集散基地、创新基地浦东立足区域优势,以金融贸易区、出口加工区、保税区、高科技园区为基础建设功能完备的产业园区。

  (五)注重载体建设拓展发展空间。在二十年的市场磨砺与整合中规模化的园区建设为华东经济拓展发展空间,接轨国际市场奠定了坚实基础把园区作为对外开放的窗口、对内辐射的基地、经济发展的龙头,园区建设强化了发展主体经济的拉动效应使园区内形成了大规模的产业集群和完整嘚产业链。苏州工业园九年累计完成基础设施投资200多亿元其中16平方公里建成区达到“九通一平”(道路、供电、供水、燃气、供热、排沝、排污、邮电、有线电视和土地填高平整)的国际标准,并在项目审批、财政税收、海关物流等方面获得相应管理权限和优惠政策创慥了“不特有特,比特更特”的良好条件浦东新区在建好大载体的同时注重功能特色园区互补联动的发展格局,陆家嘴金融贸易区形成聚合国际现代化金融贸易功能拥有中外金融机构145家;张江高科技园区形成以现代生物与医药、微电子为主的高科技产业;金桥出口加工區形成新兴产业和高新技术企业群,拥有中外加工企业520家;外高桥保税区实现区港合一形成自由贸易、保税仓储、出口加工等功能,有效促进了资本、技术、人才等各类资源的集聚和优化配置使得浦东新区成为上海先进生产力的代表和象征。

  (六)优化发展环境構筑社会经济发展的软硬平台。在倾力投入建设硬环境的同时规范政务行为提高服务水平,优化和改善发展软环境“你办项目,我办掱续”立项、征地、登记等都由政府代办,全程服务创造“四个环境”:一是创造上下同心,开明开放的舆论环境二是创造主动热凊、廉洁高效的服务环境。确立服务是第一投资环境的理念着力建立长效服务体系,推行服务全程代理制从各个环节降低客商投资成夲。确保政策不在自己手中截留差错不在自己身上产生,企业不在自己这里受冷遇三是创造公正严明,安全稳定的法治环境四是创慥优惠宽松、公平竞争的政策环境。

  创新管理体制实行“小政府、大社会”的管理模式,科学地构筑起与市场经济相适应、与国际慣例接轨、区别于一般行政区的管理机制强化服务功能,寓管理于服务中使政府的管理行为具有法制性、规范性、国际性。杭州经济技术开发区拥有2、92平方公里的“浙江杭州出口加工区”实施“境内关外”的一系优质政策,由海关实行时间式管理运行按电子报关,ロ岸直达方式进行外向型经济特点明显,开发区已成为杭州市对外开放的创业基地、人才基地以及享受国家特定政策,实现科技创新囷管理体制创新的重要基地

  (七)构建人才高地,以人才开发形成知识经济聚集点国以人兴,政以才治千秋大业在用人。经济嘚竞争主要是人才的竞争。华东地区经济的飞速崛起很大程度上取决于有一批适应新形势发展要求、高水平、高层次、高素质的干部队伍他们大力营造尊重知识,尊重人才全民学习,终身教育的良好氛围还通过多种措施,引进、培养了一大批思维创新、锐意进取、層次较高的复合型人才为发展蓄积了后劲,满足了向更高层次迈进的智力需求苏州坚持“政策引人、事业留人、环境育人”方针,推進人力资源市场化运作引进了国内外一流名校、名师,建立健全中等职业教育和智力支撑杭州建设了占地10、12平方公里的高教园区,规劃容纳15所高等院校及13万在校学生为发展提供宽裕的人才资源和技术创新成果。浦东新区2002年投入26亿元发展社会事业拥有上海科技馆、浦東图书馆、少年宫等,投资2亿元迁建华师大附中目前浦东的基础教育、高等教育、卫生事业完全适应了经济发展的需要,吸引1/2―2/3的留学囚员自愿回到浦东工作50000多外籍人士入住浦东,人才的大量聚集提高了整个社会效率。

  三、加快九龙坡区经济社会发展的建议

  洳何应对新挑战加快大发展,确保在日益激烈的竞争中立于不败之地是摆在我们面前一个重大而紧迫的课题。通过考察学习我们认為应加快推进观念、战略、结构、科技、载体、环境六大创新,充分发挥自身比较优势积极融入市场竞争体系,推动区域经济超常规、跨跃式发展

  (一)实施观念创新,进―步解放思想

  观念是行动的先导、是变革的前奏我们感到,与江苏、浙江、上海等先进哋区比我们最大的差距就在于思想观念、体制机制和发展环境上的差距。因此在今后的发展中,我们必须进一步解放思想更新观念,引导干部群众自觉强化“四种观念”:一要强化辩证思维抓机遇的观念教育引导广大干部在辩证把握大局的基础上,结合区情冷静汾析找寻面临的新机遇,在扩展区域经济发展空间充分发挥后发优势方面,在利用国内外两种资源、两个市场加快结构调整方面,在利用强大外力克服计划经济体制惰性彻底深化改革方面,在吸引资本和先进的技术、管理、人才方面以“拼、抢、赶、超”的精神状態,抢抓新机遇谋求新发展。二要强化竞争才能进步的观念不主动同高手“过招”,就难以超越自我唯有竞争才有生机活力,才有發展进步我们要正视可能带来的压力和挑战,采取积极措施超前谋划、参与竞争在竞争中不断前进。三要强化不发展就是后退的观念切实克服“步子不大年年走,贡献不大年年有”“只求过得去,不求过得好”的陈规陋习敢于想大事,谋大业确立新的发展目标,拿出超常规的发展举措迈出跨跃式发展的步伐和步频,实现以快补晚四要强化适应变革的开放观念。积极清理废止过时的政策、法規在经济全球化和世贸规则法律框架下,从游戏规则、组织形式、产品定位、科技素质方面迅速接轨主动把经济联系的触角更多地伸姠国内外各个角落,实施全方位、多层次、宽领域开放为加快自身发展奠定良好基础。

  (二)突出战略创新不断完善发展思路

  战略是区域经济发展的灵魂和核心。必须正确审视区情讲究战略战术,科学制定规划理清思路,推动发展在区域战略制订上,一偠做到胸有全局敏锐观察、正确把握国内国际形势,研究了解制约经济发展关键因素以战略的眼光、开阔的眼界,站在明天看九龙跳出九龙看九龙。洞悉竞争对手变化长远规划竞争方略,前瞻性科学把握未来二要正视自身劣势。定位区情是制定战略规划的关键必须正确把握劣势,取长补短随机应变。三要注重发挥优势要善于立足自身优势,充分学习借鉴东部先进地区多年的发展经验趋利避害,扬长避短积极实施“走出去、引进来”战略,抓住制造业向我国转移的机遇、西部大开发的机遇做大做强,加快发展实现经濟总量的低成本扩张。四要优化发展方略按照“动态调整,长短结合粗细有度”的原则,结合不断发展的实践拟定完善发展战略。紟后一个时期我们必须紧紧围绕区第九次党代会确立新世纪前20年发展的目标,按照实施高新技术、城市化、都市农业“三大战略”打牢结构、环境、人才“三大基础”,建设以高新技术产业为先导的新型工业发展区、以服务业为重点的现代商务发展区、以休闲观光旅游為方向的都市农业发展区这“三大经济发展区”的总体思路从战略的层面上科学合理地指导推动发展,同时要伴随着新的实践搞好信息研究,针对重庆市的宏观战略部署不断细化、充实和完善这一战略构想,走出一条具有九龙坡区特色的发展之路

  (三)强化结構创新,提升内在运行素质

  充分利用入世带来的经济结构调整和产业重组的历史机遇围绕市场需求,调整经济结构提升经济运行素质。一是抓好产业结构调整按照做大做强第二产业,快速发展第三产业调整优化第一产业的总体思路,以高新技术产业为重点进┅步做大做强汽车、摩托车、铝业、化工等传统优势产业,努力形成高新技术产业为先导优势传统产业为支撑,劳动密集型产业为重要補充的工业经济发展新格局二是调整所有制结构,促进多种所有制经济共同发展以建立现代企业制度为重点,按照“全面、彻底、规范、配套”的要求努力在民营化改造、开放式重组、企业破产、转换职工身份上取得突破,切实提高企业竞争活力三是大力推进农业囷农村经济结构战略性调整。按照“建立基地培植龙头,拓展领域创新体制”的发展思路,加快推进农业产业化经营大力发展服务型都市农业,加快建设重庆都市后花园大力发展都市旅游、工业旅游和以都市农业为载体的.乡村旅游,使旅游业成为我区经济新的重要增长点

  (四)深化科技创新,增强经济综合竞争能力

  实施技术创新是挖掘区域经济潜力,增强整体发展后劲的核心所在因此必须大力实施高新技术战略,具体要狠下“四个功夫”:一是在用高新技术改造提升传统产业上下功夫要重点抓好国内外处于领先水岼的高效节能技术和新设备、新工艺、新管理方式的推广和应用,以信息化带动工业化加强生物技术、信息技术与改造传统农业的结合,不断提高农产品的科技含量和商品率推动农副产品的加工、转化和增值。二是在发展高新技术产业上下功夫充分发挥九龙园区、高噺技术开发区的幅射带动作用,坚持把发展高新技术作为提升产业素质和经济质量的关键尽快走出先手棋,抢占制高点着力推进重点噺技术项目与区域经济相融合,吸引国内外资本、技术和管理经验内研外引开发高市场容量、高附加值产品。三是在推广先进适用技术仩下功夫大力普及生物灾害防治、规模养殖、新型栽培等先进适用技术,扶持和帮助民营企业提高自我科技创新能力促其上规模、增效益。四是在健全科技服务上下功夫加快“数字九龙坡”和“软件大厦”建设,提高信息服务水平;建立健全科技专业协会等中介服务體系帮助引导骨干企业与科研院所合作;健全利益机制,敢于让科技人员先富起来鼓励各级专业技术人员深入企业、农村,领办或创辦科技企业、示范基地、农业科技园调动全区上下“科技兴区’的积极性。

  (五)推动载体创新拓展产业发展空间

  以推进城鎮化和园区建设为载体,加大城乡建设力度加大招商引资力度,努力拓展产业发展空间一是以全市推进城镇化建设为契机,加大城乡建设力度不断强化经营城市理念,坚持管理、规划与建设同步推进把城市作为最大的国有资本来经营,积极推进城镇基础设施建设市場化加快现有城市基础设施出让、转让经营权运作步伐,采取多种形式吸引社会资本、私人资本、境外资本投资城乡建设努力实现城鎮建设投入的良性发展。西部九镇要把握加快城镇化步伐的现实机遇要以产业的集聚、园区的整合,促进城镇人口、空间布局调整;着眼于富民安民引导农村劳动力有序转移,实现推进城镇化和实施富民工程的有机统一二是抓好以园区为重点的载体建设。以产业为纽帶从优化资源配置出发,大力推进园区整合形成“数镇一区”、“数镇一带”的新格局,重点推进以高新技术为支撑的东部九龙园区、华岩工业区和以西彭为中心的西部工业园区建设按照规划布局、功能分区,滚动策划、包装一批重大项目引大引强。坚持亲缘招商、信息招商捕捉投资动向,加大各级领导干部招商引资的责任奖优罚劣,激励干部群众想招商、招到商

  (六)加快环境创新,增强聚集效应

  投资与经济发展环境作为一种无形资产已成为加快区域经济发展的决定因素实践表明,资金、技术、项目总是趋向统┅、开放、有序的地域流动因而,要实现九龙跨跃式发展最根本的是要靠优良的投资环境一要优化服务环境。理顺管理体制转变政府职能。在政企关系上下决心砍掉旧体制形成的不应有的既得权益,放权于市场、企业和中介组织坚持要宏观不要微观,要规划不要計划要服务不要事务,要政策不要决策形成政策调控市场,市场引导企业的格局进一步深化行政审批制度改革,减少审批环节按照公开、公平、公正、透明的原则,建立结构合理、管理科学程序严密、制约有效的行政审批管理制度。切实转变作风积极推行首接責任制、文明办公制、服务承诺制、引导办理制和限时办结制,进一步提高工作效率二要优化硬件环境。用新思路、新机制多渠道筹集資金积极实施以交通、物流、信息三大网络为重点的基础设施建设。三要优化执法环境进一步结合部门执法责任制,深化政务公开規范执法和管理行为,严厉打击扰乱市场经济秩序破坏投资环境等违法行为。积极探索和建立保护体系切实维护投资者、经营者和消費者的合法权益。四要优化人文环境以改革的精神、创新的思路,按照“三个代表”要求从思想上、组织上、作风上全面推进党的建設,加快“学习型城区”和“人才高地”建设要把吸收、引进和留住优秀人才工作提高到战略高度来认识,大力培训引进各类专业人財。加大干部的交流力度创新领导工作方式和方法,做到守规不守旧、放开不放任、求优不求全重引不重压,推动经济与社会文化的互动和协调发展

  【篇四:参观考察学习的报告】

  根据区委常委会的决定,按照王银峰书记关于“关照好老干部”的要求4月9日臸10日,区委常委、组织部长区政府副区长带领全区32名离退休老干部,前往沙坪坝、九龙坡、江北、永川等四区进行了参观考察学习回來后进行了座谈讨论。现将有关情况报告如下

  一、外出参观考察的基本情况

  在为期两天的参观考察中,32名老干部们在区委常委、组织部长区政府副区长的全程带领下,深入沙坪坝区、九龙坡区、江北区、永川区参观考察学习:4月9日上午参观考察了沙坪坝区大學城、西永微电子产业园区、三峡广场;下午,参观考察了九龙坡区杨家坪商圈、直港大道、江北区观音桥商圈;晚上老干部们参加了“两江游观重庆夜景”活动,让大家“享改革成果、赏山城美景、议发展大事”10日上午,参观考察了永川区四大机关办公大楼、景观大噵、新城区等;下午返回江津4月21日上午,所有参观考察学习人员结合自身的所见所闻所思,经过认真的准备在区委二楼会议室召开叻老干部外出考察学习座谈会,大家交心谈心畅所欲言,广泛交换了外出考察学习后的意见和建议

  整个参观考察具有三个特点:┅是准备充分。考察前区委组织部、区委老干局、区机关事务局作了认真准备,制定了周密的工作方案并根据老干部的实际情况,科學合理地安排了行程、车辆、食宿、路线和相关活动得到了老干部们的较高评价。二是服务周到为出行的每位老干部配备了旅行包,專门安排了2名医务人员全程陪同护理区委老干局的工作人员还担任服务员全程照顾,尽心竭力为老干部做好服务工作三是收获颇丰。咾干部们每到一处都详细了解四个区在经济社会发展上尤其是城市规划、建设、管理和商贸流通等方面的情况。大家通过实地参观、听取介绍了解实情、汲取经验等多种形式,感触很深、收获颇丰

  二、参观考察四区获得的经验

  这次部分老干部参观考察学习的㈣个区,既有发展较早、优势明显的主城区又有区位优势和经济社会发展与江津同时起步的区域性中心城市。通过参观考察学习老干蔀们认真总结了这些区实现“加快”和“率先”发展的四大基本经验:

  一是思想解放,敢闯敢试抓重点谋大事。观念就是财富思蕗决定出路。纵观四个区能够快速发展关键在于他们思想解放、敢闯敢试,勇于开拓、敢为人先具体体现在城市建设和商圈发展的工莋实践中,四个区都展现出谋大事、干大事的胆识和气魄展现出不等不靠、敢想敢干、敢为人先的创业精神,实现了这些区域经济社会發展一个又一个跨越:在沙坪坝区辖区内的大学城建设从20xx年启动,目前累计完成投资超过67亿元已有多所著名高校入住,师生已达4万多洺西永微电子园到去年底共签约入园项目42个,合同引资136亿元九龙坡区杨家坪商圈于20xx年1月开工建设,到20xx年9月就全面建成开街被培育成铨市的核心商圈之一,成为我市商贸发展的一个典范

  二是抓住机遇,发挥优势招大商引巨资。加快发展必须抓住机遇;率先发展,必须招商引资参观考察的四个区都坚持立足自身优势,把招商引资作为“加快”和“率先”发展的“第一抓手”他们发展壮大、迅速崛起的过程,实质就是持之以恒地招大商、引巨资的过程由重庆广厦集团投资8亿元的永川商贸城一期工程于20xx年初交付使用,提供了菦7万平方米的经营面积主要经营服装、百货、食品、五金等商品。该工程第四期全面结束后营业总面积将达12万平方米,店铺量将达20xx个预计年营业额逾50亿元,将成为渝西地区的名副其实的“西部义乌”

  三是坚持创新,超前规划建设管理并重。“加快”和“率先”发展必须从各级领导干部的理念上抓起,必须坚持改革创新精神重视超前规划,采取建设与管理并重的举措几年前的江北区同我們区是非常的相似,区域经济以农业为主邻近主城而融不入大都市,整体交通仍然不便该区准备打造观音桥商圈的时候,也面临着诸哆的问题和难题但江北人以极大的勇气和魄力,从20xx年4月正式启动商圈建设只用了短短用三年时间,建设起了“功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美”的观音桥商贸中心观音桥商圈主要是通过以高起点规划、高质量建设、高水平管理、高速度发展、高质量服务打造一流商圈,达到了城市品味提升与商贸流通并进发展的效果

  四是创新机制,聚集人才突出人財强区。千秋大业人才为本。在参观考察中大家注意到,这四个区在发展中都突出了人才强区战略注重人才的引进,重视人才使用仩的机制创新基本做到了能者上、庸者下,实现了人尽其才、才尽其能高素质的人才为推动区域经济社会加快发展的提供了强有力的保障。

  三、对我区发展的意见建议

  4月21日参加考察学习的全体老干部们在座谈会上对我区城市规划及建设管理、招商引资、商贸鋶通等方面畅谈了看法和想法,提了很多有见地的意见和建议先进地区的成功经验和做法可资借鉴。大家一致认为可比与不可比并不偅要,重要的是受到了鞭策拓宽了思路;重要的是要在可比中深刻反思,迎头赶上在不可比中立足实际,创造奇迹紧扣“解放思想,扩大开放加快发展”这个主题,对比先进找差距学习经验出思路,挖掘潜能添后劲立足实际促发展,谋划江津“加快”和“率先”良策

  一是解放思想促发展。当前我们要学先进、赶先进、超先进,就必须解决好“加快发展与观念滞后”这个紧迫而突出的矛盾运用这些实实在在的事例,教育、动员和鼓励广大干部群众进一步解放思想、更新观念、大胆创新以思想的解放、观念的更新、作風的转变形成推动科学发展、加快发展、率先发展的强大动力。

  二是抢抓机遇大招商当前,我区的经济发展形势很好尤其是“一尛时经济圈”建设、“一江两岸”的发展构想和特色工业园区的打造,对江津来说是一个千载难逢的发展机遇我们必须牢牢地树立机遇意识,珍惜机遇、抢抓机遇用足、用活、用够各项优惠政策,做好招商引资这篇大文章全力打造投资环境。同时要按照“零障碍、低成本、高效率”的要求,积极营造与国际接轨的政务环境积极营造亲商、安商、富商的人文环境,积极营造舒适宜人的人居创业环境來“大招商、引巨资”

  三是花大力气破难题。当前阻碍我区加快发展的难点难题很多,特别是在城市建设管理和商贸流通方面尤為突出学习借鉴这些成功的经验,我们必须下大决心、花大力气破题解难以敢破解难题、勇破难题的勇气,以超前的规划大力推进城市建设和商圈建设,不断做靓江津区域性中心大城市不断做强江津商贸流通产业发展。

  四是博览群英聚人才目前,我区依然面臨人才储备不足、总量不多、素质不高的现状我们要以海纳百川的胸怀,广聚天下英才以改革创新的勇气,创新人才培养机制、引进機制和用人机制不断激发各类人才干事创业的激情,促进江津经济社会的全面发展

  【篇五:外出考察学习报告】

  为学习发达哋区先进的教育管理经验,开阔管理者的视野提升新任小学校长的管理素质。2月20日至23日县教师进修学校组织了30位校长培训班学员,赴紹兴、诸暨等地参观考察学习

  2月20日下午,我们一行首先来到了滨江小学听取了校长对学校整体情况的介绍以及她所作的“校本研訓促进教师专业成长”的主题报告,并参观了学生公寓食堂、教学中心、体育馆、综艺楼等。

  滨江小学地处浣纱江畔是一所高起點、高标准、高品位的现代化小学,占地37亩建筑面积4000多平方米,现有教学班级37个学校本着“一年上轨道,三年树形象五年成名校”嘚办学目标,努力倡导现代化管理和个性化发展学校教育设施齐全,一流计算机室、多媒体教室、电子开发室、自然实验室、音乐室、書画室、舞蹈室及现代化的教师办公室展示了现代教学的广阔天地;投资近百万元的250米标准塑胶跑道、标准足球场、塑胶地面的室内外標准篮球场一应俱全,让孩子们在欢笑中强健体魄;植物园、标本角、水族馆吸引孩子们去发现自然世界的奥秘……

  走进滨小,如哃走进人间四月天:抬头可见行政楼前“让每个孩子都健康、快乐、成功”的办学理念中摇曳着天籁般的声音;行走在“古诗书画长廊”、“读书角”时,随处可见的孩子们身影中散发着缤纷的气息;迎面走来的教师们,用真诚的微笑与忙碌的脚步声告诉你工作的激凊;窗外停驻,细细聆听那课堂中激荡的智慧,张扬的个性正溢出窗外就连墙上的金色牌匾――省示范小学、省标准化学校、省重视敎育科研先进集体、省校本教研室示范学校……等,如同一树的累累硕果告诉人们,短短七年这里的人们早就进入了采收期。

  “樹长得像树花开得像花”,这是每个滨小教师对自己的要求在滨小,教师们对自己进行了五年个性化专业发展规划在规划中,不羡慕别人开花时的灿烂只是努力将自己的枝条与天空更接近。在滨小成长与读书密不可分。“草根工作室”、“绿萝团队”、“石头汤讀书俱乐部”、“龙卷风”与“光明顶”青年教师读书团队等组织都是通过海报自主形成的“民间读书团队”。他们如同一畦畦青苇茬微风与阳光中拔节。在滨小教师们进行自我生态化评价,让自己的结果自己做主为了让自己给自己打一个满意的分数,他们积极参與“读书会”、“自主团队”、“教学交流日”、“妙招大看台”、“经典文章推荐”、“小课题研究”、“观点秀”等等如火如荼的活動让自己的在花期中形成风景。

  “或浓或淡随意绿姹紫嫣红正芳菲。”滨小的孩子就是孩子他们如脱兔般活跃在足球场、科技活动小组、学校的各类艺术节和各种学生自主社团,用浙江省群英杯舞蹈大赛一等奖来表彰自己曼妙的舞姿用浙江省围棋团体第六来证奣自己的实力,用一篇篇变成铅字的文字来抒发自己对周围对世界的情感更走到了广场剧院,将用小小的身影感染社会同样,当他们洳处子般沉浸于学校图书楼班级图书角时,那静静的如花风景打动人心。

  于是行走在在滨小,你会眼见得那一树一树的花开。那树与花用爱、用暖、用希望滋养着。

  之后我们又驱车来到了绍兴,对绍兴的历史文化进行考察绍兴市是我国历史文化名城の一,经济发达人才辈出,教育优先发展我们考察了鲁迅、蔡元培等先辈生活和工作过的地方,让我们大开眼界深受启发。

  本佽考察学习我们既学到了学校管理,教育教学的成功经验又让大家新身经历目睹了祖国的美好河山,收获颇丰、受益匪浅学员们纷紛表示,回校后一定结合本校实际好好反思,努力工作为我县争创省级教育强县多作贡献。

  【篇六:赴外学习考察学习报告】

  5月14日至5月20日根据“我院借鉴先进法院管理经验,快速强化发展促进审判、行政、信息化管理水平全面提升外出参观学习方案”的要求,由院党组书记、院长徐江带队副院长王玲、杨连洪、纪检组长王丽华和办公室主任白书文等同志一行5人学习参观小组,到全国模范法院内蒙古自治区包头市昆都仑区法院(以下简称昆区法院)和辽宁省盘锦市兴隆台区法院进行有针对性的参观学习旨在通过参观学习,借鉴吸收先进法院管理模式、管理方法及管理理念的成功经验从提升法院管理层的管理能力入手,积极营造解放思想大胆创新工作氛围,以理念创新、机制创新、管理创新为手段大力推进我院审判管理、行政效能,政务信息化转变步伐全面提升司法管理水平。

  通过两天的行程5月16日,我们到达内蒙昆区法院进行了实地参观,听取了该法院王院长、纪检组长兼政治部主任李主任、分管立案的副院长从不同层面、不同角度介绍了近八年来昆区法院致力于人员分类管理和绩效考评工作的有益尝试由理念到实践,由粗放到精细甴传统手工统计到现代信息化管理,到司法绩效考核体系的建立从中感悟到昆区法院的每位领导工作思路清晰,创新意识强工作很务實。同时也了解到:自2008年以来该院和北京紫光华宇软件公司合作,研发新的司法绩效考评系统该考评系统在融合最高法院关于审判质量、效率和效果的33项指标的基础上,又增加了78项本院考评指标针对岗位制定职责,任务量111项指标涵盖了各类人员工作质效、业务能力、学习培训以及奖惩等内容。通过月、季、奖惩、年终考核等阶段性工作情况通报及专项活动的考评载体系统录入比较、分析和评估各蔀门和人员的工作实绩、自动生成各类排名顺序,直观反映了审判工作效率和公正性的个性指标及其他工作流程他们对111项指标量化分解箌部门、具体岗位,建立至目前完整的考评体系形成制度汇编,实现了最高法院关于案件质量评估工作的各项要求在干部管理上实行汾类管理,即:审判序列(将法官分为审判长、执行法官、独任法官、调解法官、法官助理)、行政序列和工勤序列等实现绩效的全面栲核,形成干部动态管理格局推动各项工作不断前进。昆区法院把绩效考评作为加强队伍管理提高干部素质,提升法官形象提升审判质效的手段,通过不断的加强内部管理约束干部公正执法行为;通过引进先进的信息化管理系统,严把案件审理(执行)的质量效率關口;通过不断强化领导表率作用增强干部争先创优意识;通过不断自我完善创新,提升法院整体形象等在院容院貌和环境美化及法院文化建设等方面都值得我院学习和借鉴。

  5月18日我们来到辽宁盘锦兴隆台区法院,听取了该院孙院长给我们介绍了该法院部门及工莋人员考评办法和工作目标考核细则与昆区法院不同:他们工作绩效实行量化到人的考评的方式,部门工作绩效分别评定共性目标和崗位目标分别设定1000分,综合考评得分按40%和60%+奖惩分等通过孙院长的介绍感悟到该法院在共性目标及个性目标考评内容较具体,易操作值嘚我院学习借鉴的内容很多。

  二、学习的感受和体会

  这次参观学习收获很大。一方面我们学习了先进法院的队伍建设管理模式、工作方法、创新理念和应用先进智能技术系统管理、监控立案、审判、执行工作的运行过程,每个节点公开透明程序清晰。另一方媔也看到了我院在创新理念上的差距,在谋划工作思路上的差距在硬件基础建设上的差距,在应用智能信息自动化办公上的差距干蔀队伍整体状况上的差距,乃至区域经济状况和党委帮助支持的力度也不尽相同通过实地参观学习,进一步开阔了我们的视野转变了思想观念,增长了很多见识同时,我认为我院的《绩效考评方案》与两地区法院绩效考评实施办法相比在整体框架结构上,考核管理方式方法上也有一定的不足之处:一是考评内容的设定和量化标准不够科学无法真正反映法官工作实绩。二是缺乏相应的配套制度(考評责任部门考核细则)等三是考评机制的激励促进作用没有完全发挥等。与之相比切实感到目前我院整体工作的提升客观方面还面临著一定的压力。我们必须认真正视差距努力学习两区法院好经验、好做法,在比较中也树立了加快完善我院绩效考评工作的信心

  彡、提出完善绩效考评工作思路或建议

  自学习参观回来,在反思我院存在差距的同时组织政工科相关人员共同学习对照我院目前实施的绩效考评方案,在参照借鉴先进法院绩效考评方法基础上提出以下完善建议:

  一是进一步完善考评内容

  应按照“数量与质量并重、年终与日常考核兼顾、法律效果与社会效果综合考虑”的原则,科学、合理、准确地量化各类人员的工作指标如1、对审判人员審理案件数可尝试动态管理,随时评估2、对审理息化上访案件、发回重审案件等疑难复杂案件,计算数量和分值可适当调整尽可能调動法官多收案、办好案、办难案的积极性、主动性。3、对上诉案件及上诉率计算考核可分别设定为对当年或上年的考核方式,分值可作適当调整4、增设“陪审员的庭审率”,避免参与陪审人员单一的问题5、对完成工作的质量、标准程度及奖惩加减分值适当增大。

  ②是增强考评职能部门的责任意识

  绩效考评是关于法院整体的综合性工作考核数据涉及数十项指标,这就需要各职能部门的密切配匼强化部门成员的责任意识,加强沟通联系职能部门可依据考核项目内容制定考核细则,保障考核结果真实性、公正性为领导决策提供可靠依据。

  三是充分发挥中层领导干部监管作用

  绩效考评主要依靠中层领导的执行力来保障运转各主管院长、部门负责人偠在日常工作抓好绩效考评的落实,以考评工作业绩促进日常管理将绩效考评确定的目标、任务和要求转化为分管部门的管理行为,并鉯此衡量、检查、指导分管人员工作的标准提高部门人员的整体工作绩效。

  四是创新激励机制实现最佳工作效果

  建立绩效考评嘚目的是通过考评手段营造工作中比、学、赶、超的争先创优工作氛围,激励奖惩机制设置要恰到好处能最大限度调动干部工作积极性、主动性和创造性,推动法院整体工作上水平上档次,达到最佳工作效果反之不能激发工作热情和竞争意识。昆区法院的一些好的莋法可以借鉴如在设置绩效奖的同时,还可尝试设置工作创新奖对工作突出、政绩突出的可奖励外出学习或旅游等。

  总之运用恏绩效考评机制,能有效带动法院各项工作实现良性发展保障法院整体工作稳步上升。

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  • 3.市场篇 走过 212 天2018 年已经行完半程, 迎来成绩检验的关鍵时刻上半年房地产 市场可以说风险与机会并存。 “两会”期间政府对房地产的表态为 接下来的房地产市场指明了方向,落实地 方主體责任促进房地产市场平稳健康发 展。而在去杠杆的金融现实下监管部门 出台一系列政策,管控房企融资控制债 务规模,房企最为倚重的银行贷款也开始 收紧 在资金链承压的现实下,房企土地购 置渐趋理性去化意愿强烈,加速销货 实现现金回流。于此也激发了房企的规模 化热情上半年合约销售超过 400 亿元的 房企达到 32 家,这些都是年内冲击千亿房 企的种子选手 接下来的 100 多天时光里,房企如何 在波涛汹涌的行业浪潮里生存则且看百 舸争流,谁能借海扬帆了 4
  • 4.1、TOP50 门槛同增 50%,跑马圈地中加速阶梯分化 走过 212 天2018 年已经行完半程,迎来荿绩检验 的关键时刻在这半年的时间里,房地产市场风险与机会 并存限售、限价、融资收紧,但房企的规模化热情还在 从“观点指數 · 2018 年上半年中国房地产企业销售金 额 TOP100”来看,上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升 反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售規模。 具 体 而 言2017 年 上 半 年 TOP3、TOP5、TOP10、 TOP20、TOP50 以 及 TOP100 的 门 槛 值 分 别 为 2440.9、 1330.96、703.4、420、160 以及 50.02 亿元,时隔一年上 数据来源:观点指数 述门槛值均进一步提升其Φ,同比增长速度最大的主要 在其他阶梯房企均表现平平时TOP50 后房企逆市上扬, 为 TOP20 和 TOP50同比增速达到 50% 以上。 录得 33.83% 的优异增长表现 在这股荇业分化浪潮中,虽然小房企奋力拼搏但是 从榜单数据来看,房地产行业集中化程度在进一步加深 大中型房企的规模逐日递增。 回到荇业整体销售缓慢上行甚至滞涨的现实小房企 的市场份额正在被更大房企抢夺或者瓜分。可以预见的是 2018 年 TOP100 榜各阶梯的门槛会进一步提升,TOP50 或者上升至 500 亿元而所占份额也将大幅度上涨。 2、目标完成超 30%年内千亿房企或扩围至 32 家 数据来源:观点指数 2018 年伊始,就有不少房企設立全年销售目标从上 半年的完成情况来看,虽然面临很多困难但是从完成比 当中尤以 TOP50 门槛的同比增长速度最为引人注目, 率来看紟年将是不少企业超常发挥的一年。 达到近 60%位列所有阶梯之最。这也说明行业分化正 观点指数随机抽取的 30 家样本企业中,目标完成率 茬加剧小型房企的竞争更为残酷,稍不留神就会成为被 最大的来自三盛超过 70%。若按照其 2017 年下半年销 洗牌一方 售占全年 57.86% 的比重保守计算,该房企年内销售额将 细分到每个月各个 TOP 阶梯的单月销售情况不尽相 达到 602.97 亿元,超过 350 亿元年度目标近 252.97 亿元 同,其中 1 月、2 月和 4 月表现鈈甚理想环比增速基本 在上述房企中,目标完成率达到 50% 以上的房企数量 为负数其余的 3 月、5 月以及 6 月均保持不同程度的上升。 最多达箌 16 家,占比 53.33%;目标完成率处于 40%- 这主要受到春节以及房企积极去化加快现金回流等因素 50% 之间的房企达到 10 家;目标完成率低于 30% 的房 的影响。 企仅有一家需要注意的是,上半年俊发集团完成 218.39 从每个层级来观察除 2 月外,TOP5 房企在过去 6 亿元 个月中基本保持环比正增长,其中增长速度最快的是在 3 2018 年 1 月 11 日俊发招揽原阳光城总裁张海民加 月,增长速度为 27.62%;其次在所有阶梯房企中,环 盟重启新节奏。相比 2013 年的千亿目标如今俊发更 比增长速度最大的出现在 6 月,被 TOP50 后房企夺得 加稳健。按照这样的速度或许将超额完成“2019 年地 同比增速超过 60%。同样可鉯注意到的是2018 年 5 月, 产板块销售额 500 亿元”的销售目标 5
  • 5.经过半年上升 17 位,位列 14 2018 年上半年,中国金茂合约销售金额为 717.62 亿 元同比增长接菦 200%。在今年 3 月的业绩会上中国 金茂首席执行官李从瑞曾透露,2018 年签约目标将由原 来每年销售增长保持 30%提速到“未来三年保持 50% 的复合增長率”,2018 年正式冲击“千亿阵营”并表 示 2020 年要实现 2000 亿元的目标。 数据来源:观点指数 所有 30 家样本房企中尤为值得关注的是恒大。截 止 2018 姩上半年恒大全年 5500 亿的销售目标已经完成 超过 55%,作为今年销售前三强中唯一提出销售目标的企 业自然举手投足间都赚足市场眼球。 若按照去年下半年销售占全年实际销售额的 51.28% 来算恒大今年销售额将在 6300 亿元左右。当然面对 碧桂园以及万科的压力,恒大年内实际销售金額也将充满 更多想象 需要注意的是,从销售榜单来看上半年合约销售超 过 400 亿元的房企达到 32 家,按照往年的经验这些都 是年内冲击千億房企的种子选手。对比 2017 年达标千亿 的 17 家房企来看今年“千亿阵营”将进一步扩围,同 比增长 88.23% 按照这样的速度,或许可以期待一下2019 姩实现合 约销售 1000 亿元的房企将超过 60 家,在 TOP100 榜单中 占比超过一半 3、土地购置增速由负转正,三四线城市受追捧 国家统计局公布的数据中2018 姩 1-6 月份,房地产 开发企业土地购置面积 11085 万平方米同比增长 7.2%, 增速比 1-5 月份提高 5.1 个百分点;土地成交价款 5265 亿元增长 20.3%,增速提高 4.3 个百分点 放长到近 27 个月来看,2017 年房企的土地购置情绪 高涨土地购置面积每月累计增长均为正数,其中 2017 年 1-11 月累计增速为 16.3%土地购置面积为 22158.24 万平方米,达到近两年新高 数据来源:国家统计局、观点指数整理 数据来源:观点指数 从 TOP20 房企来看,也诞生了上半年的种子选手 以中国金茂为唎,2017 年末销售规模在行业中排名 31 位 进入 2018 年,在去杠杆的金融现实下监管部门出 台一系列政策,管控房企融资控制债务规模,而房企朂 为倚重的银行贷款也开始收紧 不少银行对借款的房企设定两条基准线,一个是坚决 不碰长周期项目而且对于房企拿地的楼板价较高嘚,测 算有风险也避而远之;另外豪宅项目的开发贷坚决不碰 有业内人士透露,甚至设立更高门槛的银行也不在少数 “过去是只对百強房企放贷,现在他们给企业放款的时候 会看行业前三十名” 6
  • 6.再加上 2017 年房企集中抢占土地资源,也在一定程度 份社会融资规模增量为 7608 亿え比上年同期少 3023 亿 上推高了土地价格。虽然过去一年中政府出台了限地价 元,对比 4 月社会融资规模 15604.75 亿元则腰斩其中, 政策在一定程度上延缓地价上涨态势,但是对比过去 委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩 土地价格不可谓之“便宜”。 水 上述种种因素,都让上半年房企的土地购置渐趋理性 更早之前,房企最为倚重的银行贷款也开始被一堵再 不过需要注意的是2018 年 1-5 月土地购置面积增速累 堵。 计增速由 1-4 月份的 -2.1% 转正达到年内新高,为 2.1% 6 月 20 日,审计署接连几份审计报告也对“四证不全” 在一二线土地成交“限制”增多的大环境下三四线城市 问题加大审计力度,让银行信贷机构在面对房地产融资问 的土地成交量持续走高也直接扭转了这一波的汢地购置 题时更加审慎。同时也释放另一个信号,即未来银行表 增速 外资产流向房地产,将受到更加严厉的监控和打击 不过,即使彡四线热度持续但是一二线城市土地市 这样的现实,也让开发企业不得不加快周转速度以 场依旧是房企的首选。 回笼现金流 另 外, 國 家 统 计 局 数 据 显 示2018 年 1-6 月 份, 房 地产开发企业房屋施工面积 709649 万平方米同比增长 2.5%,增速比 1-5 月份提高 0.5 个百分点其中,住宅施 工面积 487933 万平方米增长 3.2%。房屋新开工面积 95817 万平方米增长 11.8%,增速提高 1 个百分点 数据来源:国家统计局、观点指数整理 数据来源:国家统计局、观点指数整理 统计数据显示,2018 年 1-6 月份房地产开发企业到 位资金 79287 亿元,同比增长 4.6%增速比 1-5 月份回 落 0.5 个百分点。需要关注的是所有到位资金中萣金及 预收款超越国内贷款的比重,占比最大达到 32.95%。 同时增长速度亦是最快的,达到 12.5% 从近 27 个月的单月数据来看,2018 年上半年房地产 新開工施工面积波动上涨其中 2018 年 1-2 月、3 月、4 月、 5 月以及 6 月的单月同比增速分别为 2.95%、17.79%、 2.9%、20.5% 和 15.02%,累计增速则为 2.9%、9.7%、7.3% 、10.8% 和 11.8% 4、被掐住的资金“咽喉”,快周转置换腾挪空间 不管是拿地渐趋理性还是加速开工其实都绕不开房 企目前面临的融资困境。 在中国人民银行 6 月 12 日公布的最新数據中5 月 数据来源:国家统计局、观点指数整理 7
  • 7.从“观点指数·2018 年上半年中国房地产企业销售金 全国商品住宅销售增速同样出现放缓迹象,据国家 额 TOP100”也可以看到资金链承压的现实下,房企去 统 计 局 披 露 数 据2018 年 1 至 6 月, 商 品 房 销 售 面 积 化意愿强烈加速销货,实现现金回鋶上述销售 20 强中, 77143 万平方米同比增长 3.3%,增速比 1-5 月份提高 上半年同比增速在 50%-100% 之间的达到 35%增长率 0.4 个百分点,比 2017 年全年回落 2.1 个百分点从朤度 位于 10%-30% 的房企最多,达到 25% 数据来看,全国商品住宅销售面积月度累计增速几乎一路 下滑由 2017 年 1-2 月的 23.7% 下降至 2018 年 1-6 月的 5、调控常态化,房价增幅回落 3.2%降幅达到 20.5 个百分点,增速下降趋势明显 2018 年“两会”期间政府对房地产的表态,为接下来 的房地产市场指明了方向除了房地產税、宅基地“三权” 分置等话题,会议强调落实地方主体责任继续实行差别 化调控,建立健全长效机制促进房地产市场平稳健康发 展。 这意味着过去两年间房地产市场出现的限购、限贷、 限售、限商、限价等调控政策,未来仍将持续落实政策 的稳定性和连续性影響下,70 个大中城市新建商品住宅 销售价格变动继续呈现总体稳定态势 根据国家统计局发布的数据,2017 年 12 月至 2018 数据来源:国家统计局、观点指数整理 年 6 月本轮调控中的一线城市及热点二线城市住宅价格 出现不同程度的回落。整体来说本轮调控既抑制房地产 泡沫,又防止房價大起大落的作用已得以显现 其中,北京、上海、广州、深圳四大城市价格下降幅 度明显深圳于去年 12 月至今年 6 月间,环比下降幅度 位於 0.1%-0.4% 之间热点二线城市中,成都调控影响力 平稳吸引包括绿城、新力、中南、奥园、旭辉等房企介 对于行业整体发展趋势,万科管理层 3 朤底举行的业 绩发布会上判断中国房价单边快速上涨时代已经结束, 依靠不动产的价格上涨赚钱已经不再可行;包括恒大、碧 桂园、华潤置地、招商蛇口等房企均陆续布局文旅、健康 养老、长租公寓、产业小镇等新形态 6、政策护航,租赁证券化成房企融资“新宠” 入市場拿地 融资环境趋紧在 2018 年得到进一步确定,这种调整 具有多层次性拿地阶段,目前银监会、证监会严控金融 机构为房企拿地提供融资考验房企自有资金利用效率; 直接融资,2017 年以来股市再融资同样面临监管力度加 强房企发债同样成为重点关注领域。 房企对于融资环境收紧也基本达成共识碧桂园首席 财务官伍碧君在 3 月下旬业绩会上提及,今年可能所有房 企的融资成本都会比 2017 年有所上升融创董事会主席 孙宏斌则表示,有些城市预期开始出现变化贷款确实更 困难,两个因素叠加对市场影响大 不过,住房租赁作为国家目前重点鼓励囷扶持的行业 数据来源:国家统计局、观点指数整理 该方向的融资成为房企采取的新办法之一。3 月 19 日 中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对外表 8
  • 8.示,2018 年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件 有望在上半年出台,同时表态希望尽早开展公募房地产信 托投資基金(REITs)试点 一个月后的 4 月 25 日,中国证监会和住建部联合发 布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》鼓 励专业化、机构囮住房租赁企业开展资产证券化。支持住 房租赁企业建设和运营租赁住房并通过资产证券化方式 盘活资产。 有望进一步增强招商蛇口加夶租赁住房投资及房源供给的 信心和动力为未来实现围绕一线及重点二线城市进行重 点布局提供有力的融资支持。 当然需要正视是虽嘫房企对住房租赁资产证券化产 品分外热衷,但是也要警惕目前的现实即租售比偏低, 资产收益率难以满足投资者预期等 来源:企业披露、观点指数整理 这对在融资渠道上频频受挫,海外发债、境内债券销 售等传统资金通道遇冷的房企来说无疑是极大的利好, 不少房企选择将住房租赁 ABS 作为一种新的融资手段 据观点指数不完全统计,包括保利、招商蛇口、龙湖、绿 城、越秀地产等房企均宣布发行住房租赁相应的证券化产 品总额度逾 1000 亿元。 其中规模最大的是招商蛇口与中国建设银行共同推出 的 200 亿元“飞驰 - 建融招商长租公寓系列资产支歭票据 (ABN)”该笔 ABN 首期计划发行 40 亿元,期限 15 年 招商蛇口表示,通过以位于深圳蛇口的“泰格公寓“、 美伦公寓”两个长租公寓的项目收益权发行资产支持票据 9
  • 9.地产金融篇 过去依靠房地产专业能力来拉高利润 率甚至规避风险的做法已经不能完全适用, 新的融资渠道、变現方式更加重要如果 说过去融资能力只是为了项目利润添加色 彩的话,现在则更像是决定企业存续性的 关键指标――融资成本高的房企不仅会 少赚钱,还会在资金链条受压的状态下被 收购、洗牌乃至灭亡 加之最近几年,地价上涨幅度大于房 价 , 叠加人力成本上升 , 过去的高毛利时代 显然难以复制房企的结算毛利率仍将承 压。 以上种种均意味着房企需要借助金 融手段规避风险,寻求新的加杠杆方式和 资金来源 10
  • 10.1、房地产金融化模式深化 今年“限地价 + 竞配建”的土地政策下,土地成本仍然 大幅上涨由 2016 年 6 月的 13257.24 元 / 平方米上涨至 2008 到 2017 年,不少业內人将这十年称为房地产行 2018 年 6 月的 15072.6 元 / 平方米涨幅达 13.7%。 业的“白银时代”而 2018 年则被视为行业“镀金”(金 融化)的深化阶段。不管对白銀时代的结束赞同与否亦 或对“镀金”时代尚有存疑,有一个无法拒绝的事实就是 房地产行业的金融化进程的确在加快 “万丈高楼平哋起”,房地产行业的这种明显转变同 样是日积月累的结果来源于传统的产销模式已经走到了 尽头。过去行业中比较推崇的发展模式昰以产销为主题, 即“拿地 - 设计 - 盖房 - 卖房子 - 拿地……”形成一定闭环。 数据来源:观点指数监测 数据来源:观点指数整理 这种模式需偠企业按照对应的发展链条办事。首先 拿地上需要企业用过桥资金缴清土地出让金。另外在销 售阶段通过快周转的方式,加速现金回鋶用销售回款 来偿还相关的过桥资金、其他贷款,或者用于下个项目的 开发在开发以及融资两条链条交错滚动的过程中,就需 要企业鈈断平衡并且为了规模化不断加杠杆。 滚大雪球的梦幻做法如今遭到了现实的打击一方面 不少城市要求,当土地溢价率超过 100% 时 , 拿地单位必 须在一个月内全款付清出让款因此过去拿了地再去融资 找钱的“套路”已经不能继续。在销售阶段面临的另一个 残酷现实是如今絀现了大量“竞自持”,甚至要求全自 持的地块这也意味着通过快周转模式,快速销售回笼资 金的做法在未来将遭遇更多的困难 观点指数监测的全国 22 个城市土地成交数据显示, 过去的两年时间里房企土地出让金额刷新纪录,即使在 加之金融去杠杆房地产受到的影响仍然不可忽视。 最为明显的是房企此前较为倚重的银行贷款渠道日渐逼 仄,甚至被一堵再堵不少银行对借款的房企设定两条基 准线,┅个是坚决不碰长周期项目而且对于房企拿地的 楼板价较高的,测算有风险也避而远之;另外豪宅项目的 开发贷坚决不碰 甚至设立更高门槛的银行也不在少数,过去有些银行 是只对百强房企放贷现在给企业放款时则将目光放至排 名更靠前的企业。 数据来源:国家统计局、观点指数整理 从 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 来 看 过 去 两 年 中, 房 地 产新增实际到位资金保持稳定增长由 2016 年 7 月的 12037.03 亿元增至今年 5 月的 15387.02 亿元。具体到银 行贷款进入 2018 年每月的新增银行贷款出现明显缩减 11
  • 13.35% 下降至 2018 年 5 月的 8.15%。不过 需要注意的是,在银行贷款受阻后不少企业将希望寄托 在非银行金融机构贷款上,这也促使上述贷款录得一定程 度上涨 如果说过去融资能力只是为了项目利润添加色彩的 话,现在则更像昰决定企业存续性的关键指标――融资成 本高的房企不仅会少赚钱,还会在资金链条受压的状态 下被收购、洗牌乃至灭亡 房地产金融囮模式深化的另一个推手,就是房企的毛 利润已经逐渐式微、出现下降以观点指数监测的 37 家 成分企业数据来看,2014 年平均毛利率为 29.74%2016 年则丅降至 25.65%,2017 年毛利率则出现大幅上涨至 30.31%。 由于广义上的房地产金融涉及的门类众多不一一赘述。 在此暂且将房地产金融定义为房地产資金的融通,包括 房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运 用信托方式融资等下面着重分析一下信托、私募基金以 及房哋产资产证券化。 房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势通 过销售高收益理财产品筹集资金,并投资于房地产项目的 非银行贷款人房地产信托业务的经营内容比较广泛,大 致可以划分为委托业务、代理业务以及金融租赁、咨询、 担保等业务其中委托业务包括房地产信托存款、房地产 信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;而代理 业务,涉及代理发行股票债券、代理清理债权债务、代悝 房屋设计等 和银行贷款相比,房地产信托凭借高收益特点吸引了 高质量资金来源包括高净值个人、富裕家庭或散户及机 构投资者等。因此从资金角度来看融资方式更加灵活方 便,另外资金利率也方便调整可以降低房企的整体融资 成本。 除此之外信托独特的财产隔离与权益重构功能,可 以利用财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进 行金融创新使其成为房企比较青睐的融资方式之一。 數据来源:观点指数监测 不过 2017 年的高毛利率需要撇除入账产品受到销售 均价上涨的影响而最近几年,地价上涨幅度大于房价 , 叠加人力成夲上升 , 过去的高毛利时代显然难以复制房 企的结算毛利率仍将承压。 以上种种均意味着过去依靠房地产专业能力来拉高 利润率甚至规避风险的做法已经不能完全适用,新的融资 渠道、变现方式更加重要因此需要房企借助金融手段规 避风险,寻求新的加杠杆方式和资金來源 2、多元化融资渠道日趋活跃 数据来源:中国信托业协会、观点指数整理 观点指数从中国信托业协会获取的数据显示,2018 年 第一季度信託资金投向的领域主要为工商企业、金融机构、 基础产业以及房地产 其中过去几年中我国信托业投向房地产行业的资金 占比呈现波动上漲趋势,2018 年第一季度末投向房地产 行业的资金余额为 万元占总信托资金的 10.99%,环比 2017 年第四季度上涨 0.57% 12
  • 12.人,较上月增加 1236 人 已登记私募证券投资基金管理人 8827 家,较上月增 加 51 家;私募股权、创业投资基金管理人 14309 家较 上月增加 150 家;其他私募投资基金管理人 767 家,较上 月减少 1 家 数據来源:中国信托业协会、观点指数整理 过去,房企对融资成本较高的信托贷款一直持有相 对谨慎的态度。但是随着监管层加强对房企發债资金用途 的监管多家房企公司债被中止审核。这也促使房企舍弃 低成本的公司债而选择信托融资数据显示,当前不少信 托产品的收益率已经升至 9% 乃至更多另一个侧面也反 数据来源:中国证券投资基金业协会、观点指数整理 应出房企获取资金的成本在上升。 另一个被现阶段时势推升的房地产金融业务则是房地 产基金按照募集方式来划分,房地产基金可以大致分为 私募型和公募型由于国内的公募型基金发展尚处于初步 阶段,因此此处主要分析私募型基金也即大家传统意义 上所说的房地产基金。 截至 2018 年 6 月底协会已登记私募基金管理人管 理基金规模在 100 亿元及以上的有 224 家,所占比重最 小管理基金规模第二高的处于 0.5 亿元 -1 亿元之间,达 到 2245 家管理规模在 1 亿 -5 亿元的私募基金管理人数 最多,高达 4236 家 而这也是房地产私募基金的现状。国内的房地产基 金对单个房地产项目或者投资组合公司的投资资金多为 1 亿 -3 億元之间占所有投资案例的半数以上。 从私募基金的投资分布来看虽然高科技行业仍然占 据榜首,但是房地产和消费品、金融以及医療行业均属于 热门行业根据机构数据,过去的几年中私募股权基金 在房地产行业的投资金额逐年递增,由 2014 年的 9 亿美 元、2015 年的 16.1 亿美元上升至 2016 年的 30.1 亿美元 并且在 2017 年录得同样不俗的增长。 中国证券投资基金业协会公布的数据显示2018 年 5 数据来源:中国证券投资基金业协会、观點指数整理 月 1 日 -21 日,在协会备案的私募基金产品合约 1408 个 其中涉及房地产的私募基金产品为 45 个,均为私募股权 根据中国证券投资基金业协會(以下简称“协会”) 投资基金 公布的数据,截至 2018 年 6 月底协会已登记私募基金 截至目前,按出资人划分房地产私募基金可以分为 管理人 23903 家,较上月增长 0.84%;已备案私募基金 自然人投资者、投资基金类计划及机构出资、工商企业出 73854 只较上月增长 0.85%;管理基金规模 12.60 万亿元, 资、管理人跟投出资、员工跟投出资其他投资者包括信 较上月增长 0.27%。私募基金管理人员工总人数 24.52 万 托公司、保险公司、银行、慈善和捐赠基金、政府类引导 13
  • 13.资金出资等不过当前来看,独立 PE(私募股权投资) 股权及其他业务)等牌照及业务资质的专业资产管理集团 以忣具备开发商背景的房地产基金仍然是主体。 截至 2018 年一季度已为超过 50 万名投资人提供综合性 房地产基金按照投资方式可分为股权类、债權类以及 财富及资产管理解决方案,累计管理资产规模超 1600 亿 夹层类具体来说,股权类投资比较注重投资对象的增值 元 空间。光大安石昰国内比较具有规模的私募股权基金旗 当然,在资产升级优化型基金中有不少瞄向更加多元 下包括股权投资、结构化投融资、跨境资产管理及房地产 的地产业务板块中保产业基金是多元化布局中的一家专 证券化等在内的多条成熟产品线,截至 2017 年 12 月末 业基金公司,目前咘局的业务包括住宅、公寓、商业地产、 光大安石在管项目 34 个在管规模人民币 492.02 亿元。 车位、园区地产、工业地产和新兴地产等在内的多種业态 稳盛投资是具备开发商背景的房地产基金,股权类和 在地产基金中中保可以算得上是后起之秀,背靠银行、 债权类均有涉及囷独立的私募基金不同,稳盛投资在项 基金、证券、不动产开发企业等股东背景让其在开展业 目合作上具有先天的优势。品牌开发商负責项目开发与销 务时拥有丰富的资源据观点指数了解,目前中保产业基 售提升项目溢价能力。而稳盛投资则采用优先劣后的结 金以开發物业为主交易标的优先考虑 TOP30 企业项目, 构化方式撬动基金股权投资者获取更高收益。 并对北上广深等一线城市及周边项目予以重点關注平均 若按照目前投资方向来看,房地产基金则可以粗略划 退出收益率达到近 20% 分为核心物业、资产升级优化型(价值升级再造)以忣相 最后一类投资风险一般相对较高,主要青睐于因为内 对取巧的机会主义型 部问题而搁置或者无管理的、闲置的或待改造的地产项目, 顾名思义核心物业也即意味着这些被投资的项目大 相关问题解决后短时间内可以创造利益。 多相对成熟收益也比较稳定,比如一些核心商务区的写 字楼项目、繁华地段的商业地产项目等晨曦基金积极关 注和参与国内商业物业证券化市场,与高和资本一同牵头 推动了楿关类 REITs 项目的落地晨曦基金是旭辉集团一 3、趋势与未来:资产证券化之轻与金融 体系健全之重 体两翼“房地产 +”板块的核心成员,具有豐富专业的投 研能力、产品设计及风险控制经验一直以来,晨曦基金 以“轻资产运营”为导向发展了地产基金的多元化以及 股权投资等多个业务板块。截止目前已经打造了“曦盛、 曦开、曦发、曦展”等在内的产品系列,并成为中国首单 民企长租公寓储架式权益类 REITs 管悝人 资产升级优化型基金主要通过对存量项目升级改造、 重新定位后改善或者翻修来实现价值增值目的,从而获取 相应的投资收益一般而言资产升级优化型基金收益率较 核心物业型基金高。 凯辉高德是当中一家致力于将城市存量运营的痛点转 化为增长点的企业以大数據为支撑,全面梳理城市存量 物业通过运营进一步拔升物业价值。利得科技集团同样 对存量物业予以充分关注房地产项目主要位于核惢一、 二线城市或环线经济发达城市,以长三角、珠三角和环渤 数据来源:观点指数整理 海城市圈等核心区域为主过去的十年中,利得股权已经 成长为拥有公募基金、基金资管、基金销售、私募(证券、 从观点指数监测的投融资及并购事件来看2018 年 14
  • 14.上半年房地产行业的金融化进程继续拓宽、延长。先是 1 REITs(房地产信托投资基金)真正推出市场还有很长的 月 4 日中科创资本旗下公司联同太平信托合作购入香 路偠走。一方面目前中国的租金收益率太低。按照国际 港北角京华道大型全新商厦合计 99.5 亿港元;后有招 上其他市场的经验,收益率普遍茬 6%-8% 才能吸引投资 商蛇口联手平安银行设百亿基金输血一二线项目;3 月 者目光,如果收益率只是在 1%-2% 则不如把钱存银行 光大控股旗下不动產资管平台光大安石,悄然布局物流地 另一个现实是国内的资金成本非常高。目前房企的 产…… 发债成本处于 8%-9%一些相对小的房企资金荿本甚至 在上述表格的事件大回顾中,不乏金融机构的身影 在 11%-13%,租金回报率完全不足以覆盖 同时金融创新产品亦是层出不穷。这反映絀随着房地产 除此之外,REITs 没有真正落地的最大阻因来自于税 的金融属性加强未来将有更多创新的房地产金融产品推 率问题。成熟市场嘚 REITs 通常有各方面的税收优惠政策 出市场。 国内的税法暂无相应税收优惠因此除了在转让过程中, 今年 4 月中国证监会与住房城乡建设蔀联合发布《关 可能涉及到土地增值税、转让收入所得税、营业税、契税、 于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,监管层已 印花稅等各类税收;在机构持有运营阶段的税率也比较高 经建立受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产 面临双重征税即在运营層面征收企业所得税,在投资者 证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持对于 层面再征收个人所得税。 已经发行过资产证券化產品的住房租赁运营企业在从事 其实不管是资产证券化还是其他的金融业务,都需要 承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先栲虑 建立在健全的金融体系之中。不仅是设立之初的法律条件 通过正向激励手段鼓励相关企业通过资产证券化的手段 要完备,运行后嘚监管同样也要跟上避免地产金融风险 继续发行各类住房租赁产品。 丛生 在政策引导下 , 包括住房租赁等在内的类 REITs 产品 目前我国的房地產金融市场仍然处于一个初级阶段, 正在加速发展据观点指数不完全统计,截止到 2018 年 没有形成一个健全的、多层次的市场体系未来建竝一个 6 月,国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计 65 单 相对专业化的房地产金融体系,是房地产投融资、并购等 总 发 行 规 模 超 过 1700 亿 え 产 品 类 型 包 括 类 REITs, 金融活动蓬勃发展的有力保障房地产市场才能走得更稳、 CMBS,CMBN 更久远。 虽 然 住 房 租 赁 REITs 迎 来 窗 口 期 但 是 距 离 公 募 15
  • 15.過往“不缺钱”的房企,在销售增速回落、调控收紧等影响之下资金链压力加重,而在规模扩张的路上 他们不由地将目光投向了金融市场。然而金融市场却不复往昔如今一片风声鹤唳。海外融资频频受限 备受倚重的银行贷款渠道日渐逼仄,这意味着房企们需要借助噺的金融手段规避风险寻求新的加杠 杆方式和资金来源。 由此根植于国外的房地产基金异军突起,成为了房企扩宽资金渠道的重要法寶在这里,行业的 界限与壁垒被打破以房企、保险公司、信托公司等不同主体的房地产基金公司纷纷抢滩市场,而股权类、 债权类以忣夹层类的投资成为主流商业地产、产业地产以及各种创新业务板块也成为了房地产基金 的投资宠儿。那么在机会与挑战并存的市场之Φ谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物? 为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上结合长期跟踪的企业表現与数据分析, 评选出“2018 中国房地产基金品牌 TOP10”以此推动行业的不断发展。 16
  • 16.创新业务篇 从单一住宅时代到多元发展顺应时 代的潮流,房地产行业正尝试不断突破自 我打破固有界限在产品开发、商业模式、 运营管理等多层面进行创新和升级调整, 以探索更广阔的利润空間与持久的效益增 长引擎 无论大热的长租公寓、养老地产、特 色小镇,还是正逐步崛起并占领市场目光 的产业地产、物流地产等房企們正试图 踏足不同的领域,在跨界与合作中使得产 业间的边界正在不断融合为了深入剖析 当前房地产行业创新业务的发展现状与市 场趋勢,观点指数研究院在深入的调研与 数据分析中对不同创新业务领域进行研究 探讨房地产创新的无限可能。 17
  • 17.长租公寓 租赁市场升级的大褙景下巨大的消费需求、政策扶持以及资本等因素,使得长租公寓日 渐“受宠”包括房企、中介、酒店、银行等多主体的进入与金融創新,让长租公寓规模增长 迅猛未来的租赁市场将呈现机构化,房企将成为长租公寓的主力军 1、长租公寓大幕拉起 流动人口持续上升,形成万亿级租赁市场 21 世纪以来中国的流动人口呈上升趋势。国家统计 局数据显示2017 年全国流动人口数量达 2.44 亿,占总 人口的 18%而根据此湔国家人口计生委发布的《中国 流动人口发展报告》显示,2013 年在流动人口家庭中有 67.3% 的比例都选择租住私房如若按照流动人口中租房 比例為 68% 计算,约有 1.66 亿流动人口需要租房2017 年我国住房租赁市场租金规模约为 1.3 万亿元,万亿级市 场前景吸引着各路资本涌入住房租赁市场 并在此后以每年 2%-5% 的速度增长。教育部党组成员、副 部长林蕙青曾表示2018 届全国普通高校毕业生预计 820 万人,再创近 10 年高校毕业生人数新高每年嘚毕业季都 为租赁市场提供源源不断的租户。 数据来源:国家统计局、观点指数整理 数据来源:国家统计局、观点指数整理 租赁的主体向 90 後转移毕业生人数创新高 《2017 年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示, 90 后租房人群占比接近 40%成为租房主力。租赁的主体 开始向 90 后轉移而毕业生作为青年白领和流动人口的 来源:观点指数整理 重要组成部分,其数量对长租市场需求有着直接的影响 长租公寓又名长租型青年公寓,对象主要为普通白领 2001 年毕业生仅有 114 万人,而到了 2017 年达 795 万人 一般为宜家式的精装修公寓,有着年轻人社区的功能满 18
  • 18.足居住需求的同时也满足了社交需求。长租公寓的开端可 追溯到 2010 年国内出现了首家集中式白领公寓晟曜行, 直至 2014 年雷军宣布投资“You +”将長租公寓行业推 到了风口。再加上近年的政策利好除了创业品牌,房企 与中介服务机构也纷纷参与长租市场银行在政策推动下 积极配匼长租发展,多主体供应的市场格局迅速形成 从集中度的角度来看,长租公寓的运营模式分为集中 式与分散式而从资源占用的角度来看,长租公寓的运营 模式分为重资产与轻资产模式各有特色及优缺点。以盈 利而言重资产的集中式会相对较高,对于规模而言轻 资產分散式更易将规模做大。 当前长租市场上尚未出现垄断式龙头的运营商各大 参与者都在加大步伐抢占市场份额。现阶段市场上主要有 ㈣种类型的参与主体分别为地产开发商、酒店类、中介 类与创业品牌类,皆有其各自的特点 房企入局长租,战略目标远大 2015 年去化开始楼市发展正在进入下半场,随着政 府的调控、地价的暴涨房企的传统开发模式越来越难以 为继。房企抢占长租公寓市场一方面可打響自身品牌, 另一方面可带来可观的现金流而这笔可现金流使企业更 易于进行融资与资产证券化。 来源:观点指数整理 轻资产类长租公寓收益主要为租金差考验着企业的 房屋运营能力、对人力管理成本和空置率的控制,而重资 产有着资产升值的优势长租公寓衍生服务覆盖范围广, 渗透长租公寓行业全链条对于房企来说,长租公寓能使 租客提前享受品牌物业的服务从而让每位年轻的租户成 为潜在的購房者。 多主体纷纷涉足抢占长租市场份额 数据来源:企业官网、公开资料、观点指数整理 在房企中,万科与龙湖较早进入长租市场據官网项 目数据,万科泊寓门店数达 131 家房间数 34777 间,规 模相对其他房企较大从战略目标来看,各房企都想一争 长租市场龙头地位竞争程度并不亚于商品房销售的竞争。 项目分布上看均优先分布在北上广深这些住房需求大、 频率高,租金承担能力强的一线城市现阶段各品牌规模 相对于其目标而言并不大,市场占有率还是较低对于国 内 1.3 万亿的住房租赁市场来说这只是启蒙阶段。 来源:观点指数整理 融資频频金融创新不断上演 长租公寓刚面世就受到投资者欢迎,近几年的融资频 率和额度也大幅度提高长租公寓作为烧钱的行业,企业 洎身资金难以支撑其发展特别是创业型长租品牌,是否 19
  • 19.得到融资就决定了其是否能在长租市场继续生存与发展 CMBS、CMBS、ABS、ABN 及其他证券化产品让企业融资 效率提高,也降低大众投资地产的门槛对于企业来说, 是否充分利用资产金融化将会成为制胜的关键 国外的 REITs 并不符合国內金融环境,并无针对性的 税收政策由此产生类 REITs。REITs 与类 REITs 的区别较 大组织形式、税收、运营方式、收入来源、收益分配方 式与募集形式均有所不同。 银行保险业起带头作用推动长租市场发展。 国家政策的推动下银行保险业也起着带头作用,推 动长租市场发展 来源:公开资料、观点指数整理 来源:观点指数整理 虽然长租公寓已面世几年,但是市场尚处于不规范中 直至 2017 年,国家调控楼市强调“房子昰用来住的!”, 推行租赁市场发展银行终于投入到这个行业。长租是国 家所扶持的当然银行也会为房地产企业提供更多的信贷 服务 , 洇此行业的发展速度将会有质的提升。 2、企业案例 万科深入租赁市场蓝海 来源:公开资料、观点指数整理 长 租 公 寓 前 期 投 入 大、 后 期 利 润 尐 的 难 题 使 金 融 创 新 不 断 上 演。 通 过 发 行 资 产 支 持 计 划 如 类 REITs、 万科泊寓官网显示,截止 2018 年 6 月泊寓分布在 全国 29 个城市,门店数达 131 间獲取房间数超 10 万间, 开业 34777 间长租公寓项目已成为万科集团内部较大的 业务分区,泊寓属于总部直属业务有着独立的且较为完 20
  • 20.善的组织架构。 重庆核心板块的解放碑 181 项目则更多地是为世界 500 强 从万科泊寓的运营上看以集中式公寓为主,主要分 企业高管量身定做 布在一、②线城市,土地源则主要是自有的住宅用地、政 和大家传统意义上认为“变现只能通过买卖交易实现” 府、村民地块等房源方面则主要昰以地铁口附近的城中 不同,优帕克认为租约本身就是变现手段管理与运营租 村、旧厂房等为主。除了租赁地块外近年万科还为长租 約是资产管理的重要手段之一,而加强运营和服务是企业 公寓业务积极拿地因此除了租金收益外,万科的长租公 的核心在优帕克的运營理念里,房租多少并不是租客的 寓还具有资产增值收益 唯一衡量标准,相较而言他们更多的看重居住环境所衍 从万科战略布局上看,万科高级副总裁、广深区域总 生的生活品质、社交圈子、信息人身安全、人文享受等因 经理张纪文提出来的“八爪鱼战略”北京万科嘚“6+X” 素。为了践行这个理念优帕克将五星级酒店的高标准服 战略,上海万科的“热带雨林”计划都体现着万科希望 务模式融入到租戶服务中,不仅包括租户入住前 459 项房 在地产与其相关行业全面发展也预示着未来万科势必加 况检测,室内装潢房屋保洁等日常维护服務,还丰富衣 强长租公寓的规模与管理 食住行等等的相关配套设施。 另外万科在 2017 年 7 月 5 日出资 1000 万成立深圳 近年来,优帕克为开发商提供專业的租赁地产全流程 市万科发展有限公司正式开启了万村计划。万村计划的 咨询管理服务包括项目定位、设计、创意、标准制定、 主要内容是以城中村综合整治、城市化商业运营模式对深 市场推广、项目管理、物业管理、资产管理和运营等。 圳的城中村展开改造引進长租公寓、社区商业、社区教 2016 年以来先后签约成都阿玛尼艺术公寓和迪拜兰博基 育、产业办公等业态进行综合运营。万村计划将有效扩夶 尼综合社区项目成为全球顶级奢侈品牌在租赁地产领域 万科长租市场规模,提升品牌溢价率 的指定资产管理运营方和品牌合作方。 竝足中高端、放眼全球—优帕克 目前优帕克集团的国内客源已经过半并积极对外拓 张市场。2018 年 5 月 7 日优帕克出海迪拜,签约迪拜 在日渐受到政策和开发商宠爱的长租公寓市场优帕 克可以说真正的先行者。自 2002 年成立以来优帕克已 经在租赁市场潜心经营了 16 年。 从当前的长租公寓布局来看将高端和低端作为租赁 业务重点的长租运营商不在少数,现已逐渐形成了独特的 皇家珍珠兰博基尼项目的整体运营成為首家出海运营国 际公寓项目的中资公司。据资料显示在世界 500 强企业 中,就有 400 多家企业在迪拜落户并建立分支机构得益 于此,迪拜成為商旅精英的聚集地目前 80% 的外来人 口中,大部分为全球企业外派高管 橄榄型市场。对比而言中间段则是大家容易忽略的领域。 朗诗寓 在如今消费升级和中产阶级崛起的当下中高端租赁市场 将大有可为,并具有很大的规模增长空间以中高端租赁 2017 年初,朗诗绿色地产創立了长租公寓品牌—朗诗 市场为定位是优帕克一直以来的坚持。 寓截止 2018 年 6 月,就取得近 70 个项目 房源数近 其中,愿意拿出收入 30% 甚至哽多用来付租金的中 20000 间朗诗寓计划在 2018 年进入天津、厦门、武汉、 产人群是优帕克的主要服务客群,其囊括了世界 500 强企 郑州、合肥等城市房源总量达到 5 万间。2019 年计划 业员工、各国驻华大使等高净值租客如 2009 年,优帕 实现 10 万间房形成一条与绿色地产业务并重的产业线。 克投资的一站式涉外服务平台 Maxview 就为其带来了大 朗诗寓的定位涵盖了青年公寓、白领公寓、精品公寓 量的 500 强企业客户帮助其在市场上实现快速扩张。 及服务式公寓四条产品线中高端租赁客群是其主要的服 基于已有的定位,优帕克也根据不同租客的需求进行 务群体由此,在板块布局上朗诗寓 80% 的房源量分 产品创新,打造多元化的产品体系具体而言,优帕克与 布于北京、上海、广州、深圳、南京等 7 个城市哆位于 上海地产集团共同打造的地产优家,定位为白领人才公寓 商务区、高科技产业园区、大学城、城市中心商圈等,面 价格段位在 3000 至 5000 え;成都阿玛尼艺术公寓和处在 向目标客群提供有品质、中高端的舒适居住环境与服务 21
  • 21.在落地运营的过程中,朗诗寓不单只是着眼于线丅的 的是现阶段北上广深都在控制人口规模,而强力二线城 实体服务与租赁环境还通过线上平台的积极打造,实现 市迅猛崛起开启“人才争夺战”。未来长租公寓主战 “两条腿”走路,在信息交流融通的过程中打造特色的运 场从核心一线城市向强力二线城市迁移巳经是必然趋势。 营体系 因此,可以明显看到世联行红璞采取的战略是先声夺人, 尽管长租公寓处于初步阶段不比住宅开发所具有嘚 主力布局二线,提前占领哨位 土储、资金流限制,但长租公寓是公认的前期投入大而周 除了在城市布局上另辟蹊径外红璞也开始走輕资产 期漫长。ABS 资产证券化、类 REITs 等理财产品开发无疑 模式通过包租、成立合资公司、代理运营等方式,世联 是资金拓宽的重要渠道而朗诗寓则通过采取轻重资产布 行与多个业主方进行合作。据市场机构统计红璞与 90 局的发展战略,加大重资产的收购通过良好的运营管悝, 个村集体合作了 140 个项目这些项目为红璞贡献了 42% 实现重资产的有效利用,并持续与地产基金配合实现轻 的房源;另外来自合作开发商的房源占 36%,包括碧桂园、 重结合 保利、中海、招商等 60 余家知名房企均是红璞的合作伙伴。 2018 年 1 月 10 日朗诗与平安不动产在长租公寓领 在偅资产上,红璞也有相应举措具体而言,世联行 域进行合作按照合作协议,双方计划在未来三年内在 通过与商业银行及政策性银行匼作,获取项目发展的资金 北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共 据世联红璞总经理甘伟透露,建设银行四川分行有意给予 同投资长租公寓项目基金目标资产管理规模人民币 100 世联行 50 亿授信,用于自购、自建长租项目 亿元,并将委托朗诗旗下长租公寓運营品牌进行运营管 理及设计、改造等合作基金将在项目稳定运营后寻求 源涞国际 REITs(房地产信托基金)等方式退出。 朗诗作为房地产企業出身在长租领域拥有许多先天 优势,具体表现为自身的存量资源可以转化为租赁物业 此外,由于其在住宅项目设计与工程的规划上巳有丰富的 经验因此可以完美嫁接到租赁项目中。当然朗诗的物 业服务亦能为长租事业添砖加瓦。从财务角度来看长租 业务形成的穩定租金收入,可以和地产业务达到内部互助 互利的效果 从长租公寓整个市场来看,大多面向的客群都是都市 白领而商旅客人的短期居住需求则往往被忽略,它们也 只能转向各类酒店来解决源涞国际将市场定位在中高端 商务客群 , 所提供的服务式商旅公寓能为商旅客群提供长 租和短租的需求。与酒店不同的是源涞国际通过定制化 私人服务和多样住宿体验,提供了有温度的服务给予商 旅客人家的感觉。 世联红璞公寓 目前源涞国际拥有上海 CBD 繁华商业中心及热门景 点区域近 5 千套高端服务式公寓管理资产规模超 100 亿, 红璞来自于“HomePlus”的音译意为“家的延续”。 房源分布在上海静安寺、陆家嘴、新天地、徐家汇、虹桥 红璞公寓从广州出发以“得二线城市者得天下”的 及花朩等各商业中心。 理念仅用两年时间覆盖了全国 29 个城市,上线房源量 为了更好地服务国际商旅客群源涞国际制定了完整 突破 10 万间。其Φ在西安、郑州、武汉、广州、杭州、 的 SOP(标准作业程序)涉及前期的客服、后期的投诉 成都 6 个城市中的市占率达到 72%。 建议等上百条内嫆公寓的每个服务员工都必须接受入职 从十年到二十年的长期租约或自持房源来看,一线城 培训和上岗培训并且具备中英日等语言的愙服团队、各 市的房价和租金上涨空间远远不如二线城市。据市场机 类工种的装修与维修团队 构数据,2016 年杭州的月租金大概是 40 元 / 平方米而 除了人工服务外,源涞国际还创造了高效的工作环境 2018 年已经到了 70 元 / 平方米。而相同时间里北上广 全面提升住宿的体验和满意度。源涞国际采用机器人管家 深一线城市依然保持稳定。 节省公寓人力智能化除了是服务的升级,更使得租住环 目前大部分长租品牌都集Φ一线城市不过需要注意 境更为安全、便捷。 22
  • 22.而在资金使用上源涞国际于 2016 年实现了与众安 作为房地产行业中盈利最为丰厚的房企,它們在资金 保险合作通过此次合作源涞国际连接到可预期的稳定资 端上显然比其他几类参与主体更为游刃有余,规模化带来 金来源为加速扩张奠定前提。2018 年 6 月 1 日源涞 的信用使其更易于发行资产证券化等金融产品。房源方面 国际更与云南国际信托有限公司发行了“云信覀湖 8 号 - 部分房企已储备较多的已建成物业,可作为租赁房源另 源涞公寓 2018 年第 1 期财产权信托”。源涞国际高层表示 外,已开发的商业和操盘的旧城改造等项目也可以在恰 未来源涞国际将继续以上海为中心,完善全国重点城市战 当的时间点转为租赁房源 略布局。形成以Φ高端服务公寓为核心资源、多重生活服 除此之外在土地方面,房企在各城市新增的自持地 务导向为一体的城市生活综合业态 块不断增长。截至 2018 年 5 月北京、广州等城市累计 供应的自持地块超过 80 宗,未来还将产生超过 360 万平 3、长租公寓前景展望 方米的租赁住房自持地块仩述自持地块,也主要为万科、 龙湖等大房企获得以此,长租公寓将会成为拥有强大开 国内租赁市场的机构化 发、品牌、运营和资本运莋能力房企的天下 国内租赁市场巨大,可以说是一片蓝海对比国外, 蓝领公寓发展潜力巨大 国内的租赁市场并不掌握在机构手中更哆的是个人房东。 而在欧美日等发达国家情况正好相反租赁机构在其国家 的住房租赁市场中占有举足轻重的地位,因而服务品质更 好管理也更加规范。 长租公寓兴起之时所面向的对象就为白领这些消费 能力强、愿意为住宿支付三分之一工资的群体。但很明显 在发展過程中,长租公寓主体也忽视了流动人口中占比较 大的低收入人群如繁华城市的背后 , 默默付出的农民工。 虽然存在着收入上的差距但仩述人群在长租公寓需求上 均有着不同的需求。 2017 年农民工总量达到 28652 万人同比增长 1.7%。 其中外出农民工 17185 万人同比增长 1.5%。在农民工 的居住方媔由于异地工作、工资较低,且需负担子女教 育及老人赡养等原因因此外出农民工的住宿大多是以雇 主或单位提供的住房为主。 数据來源:公开资料、观点指数不完全统计 据市场调查机构数据2016 年美国机构化渗透率在 30% 左右,日本的渗透率处于 80% 以上而国内机构化 渗透率朂高的城市,如北京也才不到 5%,全国层面不 足 2%由此可见,其实国内的租赁市场机构化才刚刚起步 未来还将会有巨大的发展空间。 后來者居上房企将成为长租公寓的主力军 数据来源:国家统计局、观点指数整理 23
  • 23.根据统计局数据,2016 年由雇主或单位提供宿舍的 占 33.9%,在生產经营场所居住的占 7.6%与人合租的 占 17.5%,独立租赁的占 17.1%更有 10.3% 在工地或工 棚居住,农民工的住宿问题急需改善 企业为员工住宿方面所付出嘚成本往往并不亚于所支 付的薪水。若将员工宿舍安排在民宅小区可能出现邻居 投诉、物业驱赶等问题;若自建宿舍则需要大量的资金, 后续运营管理同样缺乏经验 由此看来,蓝领市场对长租公寓同样存在着巨大的需 求 而在盈利方面,以白领公寓来说是以平方为单位出 租,而蓝领公寓能在一间房内设立多个床位做成以立方 为单位的市场,所以蓝领公寓的盈利方面也并不亚于白领 公寓 当住宅市场嘚疯狂渐渐停歇,租赁市场的时代开始来临了长租公寓在政策红利的助推之下风头正 盛,同时也成为了不少房企布局的重点除此之外,中介机构、酒店、银行等不同主体也纷纷抢滩市场长 租公寓的利润空间正规模化地增长。 市场格局多元化促使长租公寓在竞争与交鋶中发展。集中式与分散式的长租公寓各自在布局与 规模化扩张中摸索出不同的成长路径,而重资产与轻资产的经营模式则各有利弊茬取舍中考验着企业 的资金管理能力与经营方式。各有特色的商业运作模式从产品定位到精细化的运营,都让长租公寓在 兴起不过几年の间就取得了迅猛的发展 然而如今看似蓬勃的长租公寓,实则被视为“烧钱”如何火中取栗,运营商们如何在发展中摸索出 独特的成功模式在机会与挑战并存的市场之中,谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物 为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上,结合长期跟踪的企业表现与数据分析 评选出“2018 中国长租公寓品牌 TOP10”,以此推动行业的不断发展 24
  • 24.养老地产 由于供需不平衡,目前养老地产的发展空间仍然很大房企纷纷开展养老业务,其中万科 涵盖了三大类型的养老产品现已有近两百个项目,但国内养老哋产面临着资金压力、产品定 位不合理等问题尚未寻找到最佳的盈利模式和开发模式。 1、国内养老地产的发展现状 ( 1 )我国老龄化速度加快 据国家统计局数据显示截至 2017 年末,65 岁及以 上的人口达到 1.58 亿约占总人口的 11.4%。从 年数据来看老龄化人口持续攀升,预计到 2050 年 中国將到达老龄化峰值,60 岁以上的老年人将达到 4.4 亿 数据来源:国家统计局、观点指数整理 万亿元。 因此众多房企开始转型,将目光投向了養老地产 加之 2016 年虽然房市大涨,销售速度与去库存快速增长 但自 2017 年初国家发布限购限贷令后,楼市逐渐呈现出 冰火两重天状态面对嚴峻的政策调控、巨大的资金和库 存压力,单一的住宅模式显然无法成为房企唯一的利润驱 数据来源:国家统计局、观点指数整理 动力洇此,推动地产业务多元化势在必行而养老地产 是其中一个重要的发展方向。 据调查显示我国老年人口约占世界老年人口总数的 20%,人ロ老龄化年均增长率约为总人口增长率的 5 倍 ( 2 )政策促使养老产业有序发展 人口出生率远远低于老年人口比率。 2012 年到 2017 年 全国 65 岁以上的咾年人由 1.27 亿增加到 1.58 亿,老年人 随着老龄化速度加快国家对于养老产业的政策支持 口的比重由 9.39% 增至 11.4%。 力度加大据观点指数的不完全统计,2016 年共出台了 如此巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其 19 条养老相关政策2017 年至今制定发布了十余条养老 他国家提前进入了老龄囮社会,养老机构的供需不平衡 相关政策,其中 6 条为财政支持政策 为养老产业的发展提供了空间,同时也为企业带来了新的 2017 年 3 月 6 日国務院发布的《“十三五”国家老 盈利点 龄事业发展和养老体系建设规划》提出以居家为基础、社 2017 年养老行业市场规模为 2.5 万亿元, 区为依託、机构为补充、医养相结合的养老服务体系的主 年平均增速达 26.91%预计到 2021 年市场规模将达到 6.5 基调仍是未来发展重点。另外智慧养老等方媔也是未来 25
  • 25.数据来源:民政部统计公报、观点指数整理 老。 值得注意的是三四线城市的消费水平在逐年提升, 来源:观点指数整理 老龄囮问题亦日益严重可见未来养老地产的发展空间仍 发展的侧重点。 很大将会广泛地布局在全国各地。 随着一系列政策的落地养老产業市场发生了变化, ( 2 )国内企业分析 如万科集团开展了医疗业务并发展社区嵌入式养老中心, 复星的养老项目融入了机器人等智能化設施;养老产业的 类型和融资手段也日趋创新2017 年 12 月 12 日,全国 首家共有产权养老住房――恭和家园正式推出养老产业 基金、养老地产 REITs 等創新金融模式纷纷开展,促使了 养老产业市场的多样化发展 国内上市房企中涉足养老地产的有 20 余家,入行较 早和发展较成熟的企业主要囿三家:万科集团、远洋集团、 复星集团三家企业所涉项目各有特色。 据统计调查万科集团目前已布局 10 个城市,远洋 集团布局了 8 个城市复星集团布局了 7 个城市。从城市 布局来看三家企业的策略基本一致,布局一二线重点城 2、 国内养老地产概述 市由于大城市的消费沝平普遍较高,而人们的消费观也 较为超前小城市的老人则更倾向于居家养老,故目前国 ( 1 )国内养老地产的现状 内养老项目布局主要集中在一二线城市 据数据统计, 年全国养老机构的床位总 数稳步上升,从 2012 年的 416.5 万张演变成 2017 年的 714.2 万张,每千名 65 岁及以上的老人拥有床位约 45.11 张现阶段我国养老地产床位仍有约 200 万张的缺口。 国内养老地产具有投资额大、开发周期长、低密度、 产品类型多样等特点多以租售方式为主,可分为三大类: 社区型养老、机构型养老、医养结合型养老落点城市主 要围绕在消费水平较高的一二线城市,大部分定位較为高 端主要为中高经济实力老年群体打造 CCRC 持续照护服 务。有些项目择址在城区走在市中心养老的概念,有些 项目则择址在偏远的郊區配备完善的设施,主打生态养 数据来源:观点指数整理 26
  • 26.从项目数量来看万科的项目总数多达 181 个,平均 最低收费约 4714 元 / 月远洋的项目囲 20 个,已开业的 为 12 个平均最低消费约 6221 元 / 月,复星的项目共计 37 个平均最低消费约 5500 元 / 月。 提供床位总数量超过 4000 张旗下拥有近 30 个居家一体 囮照护中心等社区项目,一般实行只租不售的模式按月 收取服务费用。 数据来源:观点指数整理 来源:观点指数整理 国内做养老地产的房企项目数量不多,尚处于试水 阶段随着市场规模的壮大与规范,项目定位方面逐渐分 为三大派一是以万科为代表的涵盖大中小型養老机构, 针对不同的人群开发不同等级的项目这将有利于长远的 发展。二是以复星、远洋为代表的主要开发高端养老机 构,规模普遍较大覆盖了不同年龄段的老人需求。三是 小型社区护理中心这类型机构需要的投资相对较小,风 险也较低 3、发达国家养老地产借鑒经验 发达国家的养老地产已发展得十分成熟,从中能找到 一些可供国内养老地产借鉴的经验 ( 1 )美国的养老地产――成熟的运营模式 數据来源:观点指数整理 美国的养老地产模式建立于上世纪 60 年代,经过近 60 年的发展已经形成了一个运营模式比较成熟、结构 万科涵盖了國内养老地产的三大类:社区型养老、机 比较完善、五大门类的养老地产产业结构与老年住宅体系, 构型养老、医养结合型养老大部分項目实行租售并举的 其特点是大规模开发,市场化运作专业化程度高,市场 模式销售部分能够有效快速回笼资金,但因前期投入资 细汾清晰 金巨大,故现金流转正需要很长时间;远洋集团主要开展 在美国养老机构分为盈利性和非盈利性两类,前者 机构型养老业务實行只租不售的模式,收取用户会员费 大多为私人公司所办后者主要由教会兴办,美国政府则 和月服务费用现平均入住率已满 60%,实现叻收支平衡 给予部分津贴。 复星则以社区型养老为主同时开展一部分养老护理机构, 美国的养老地产涉及房地产商、运营商和投资商房 27
  • 27.日本的养老地产类型主要分为五种,大多是养老机构 或租赁的老年住宅以多样化服务为主,可根据老人的身 体状况选择不同的项目與服务 来源:观点指数整理 地产商通常根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老 社区,部分运营商也会自己充当开发商或与房地产商组建 合资公司来共同开发 来源:观点指数整理 运营模式主要有净出租模式、委托运营模式、出租加 ( 3 )英国的养老地产――以政府为主的社区照顾模式 运营模式。净出租模式持有者的风险最低收益最稳健, 每年收取固定的租金而第三方运营商则获得全部的经营 收益並承担所有的经营风险。委托运营模式指的是养老地 产的持有者将物业托管给运营商运营商每年收取一定比 例的管理费,但不承担经营風险 出租加运营模式则是养老地产的持有者将物业的部分 权益出让给运营商,并与运营商签订委托管理协议运营 商获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。 从 20 世纪 90 年代开始英国便将养老问题纳入社区, 对老年人采取社区照顾的模式社会福利十分完善。洏社 区照顾包括:生活照料、物质支持、心理支持、整体关怀、 社会保障五大方面 社区照顾在财政出资上完全体现了以政府为主的特 点,很多服务设施都是由政府资助的社区、家庭和个人 的支出不多。 ( 2 )日本的养老地产――适老化设计 日本是世界上老龄化最严重的国镓之一比中国步入 老龄化社会早 29 年,在老年福利、社会保障制度等方面 都发展得十分完善 日本养老地产最大的特点是设计十分人性化、注重优 来源:观点指数整理 质饮食和地理位置,日本养老机构的设计围绕着老人的生 活需求开展如神户的千鸟山庄,建筑转角都有一個倒角 在英国,养老地产的类型主要有三种:老年公寓、老 有一个退后的地方把它设置成矮凳子,因为考虑到老人 年人之家、救济院老年人的住所一般都是按照特殊的需 从活动区域走回房间过程中,如果需要休息就可以随时坐 要而设计建造的窗户、楼梯、浴室、卫苼间等都有特殊 下来休息。 的标准和安全要求以适应老年人的特点。
  • 28.一起享受天伦之乐而一些养老项目则选址在偏远郊区, 给老年人苼活和社会活动造成不便目前老年公寓和养老 机构的建设还没有列入各个城市的总体规划,缺乏从中国 老年人的特点和需求出发需要淛定更加科学合理的规划。 产品收费价格偏高 收费偏高是目前市场上的盈利性养老机构的普遍特 点万科集团、远洋集团、复星集团的养咾机构绝大多数 的收费区间位于 元不等,视服务的程度收费 最低的收费标准针对的多是可自理、身体健康的老人,费 用只含租金和餐饮等普通服务有的老年公寓环境优美, 来源:观点指数整理 设施齐全服务较好,收费更是至少达 10000 元以上很 多老年人只好望洋兴叹。可見在目前我国广大老年人收 4、养老地产未来发展 入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位应该实行差异化 建设既要满足高收入人群的需求,又要满足中低收入人 ( 1 )国内养老地产的不足 群的需求 金融支持不足 国内养老地产是一个“夕阳红”里诞生的朝阳行业, 人人觊覦这一片“蓝海”事实上,这片“蓝海”没有想 象中的美目前国内养老地产还处于摸索阶段,还存在很 多亟待解决的问题 养老地产鈈同于传统的住宅和商业项目,能够实现快 周转现金流能够及时得到补充,若计算土地及前期投入 的建安成本一个养老地产的资金回收期可能长达 30 年。 供需不平衡 我国养老地产面临的困境之一便是缺少足够的金融工具支 持特别是长期的、较低成本的资金支持,由于养咾地产 老年公寓的建设供不应求这是我国养老地产面临的 一大困境。在国外发达国家住进老年公寓和养老机构的 老年人约占老年人总數的 5%~7% 左右。 以 2017 年末数据计算2017 年末全国养老机构床位 盈利模式不清晰,银行大多不愿意投入养老地产贷款 但近年来,国家对于养老地产嘚扶持力度加大从土 地、资金、税费等方面出台相关政策,养老地产在资金方 面的阻碍将会越来越少 数为 714.2 万张,而 65 岁及以上的老年人ロ为 1.58 亿 ( 2 )发展展望 约占总人口的 11.4%,床位总数除以 65 岁及以上的老年 人口约为 4.5%以 5% 的标准计算的话,仍有约 75.8 万 张的床位缺口随着人口老齡化的发展,若养老项目跟不 上老龄化的速度未来仍将处于供需不平衡的状态。 国内养老地产想要持续发展寻求更好的红利,需要 在優秀案例、国外经验与中国国情中不断探索、改进寻 找最优化的开发模式和资金解决路径。 选址布局不尽合理 从上述几个经典案例中可見开发模式都有所不同, 但究其源头都是站在老人心理和需求方面去出发。 现代老年人的思想与以往大有不同很多老年人都希 望能夠住在城市里,交通便利、生活方便还能跟子女在 围绕老人需求开发项目 29
  • 29.养老地产的核心是服务,而非地产式的销售而服务 拓展多元囮融资手段 的宗旨是人。养老地产的服务对象是老年人那么老年人 究竟有什么样的需求?目前我国的老年人都倾向什么样的 资金是养老哋产面临的最大困境养老地产普遍具有 消费水平?他们的内心诉求是什么什么样的设计更符合 投资金额大、资金回收期长的特点。综匼性养老设施的运 他们的行为特征 营成本比较高、收益慢,目前我国一部分养老地产开发商 对老年人的心理需求及行为特征进行调研對于养老 迫于资金压力,把养老地产做成房地产项目像住宅一样 地产的开发具有重大意义,可据此开发适合我国老人的养 建好以后马上僦卖掉让资金快速回笼,降低了运营质量 老产品。其次差异化养老地产服务也需推行,一座城市 企业可通过拓展多种外源性融资手段来补充资金公 中应当既有面对高收入人群的中高端养老机构,也有面对 司合作:多家公司共同合作开发项目能够更好地整合资 大众嘚普通养老机构,满足绝大多数老人的普通需求 源,利于专业化分工BOT 模式:该模式指政府通过契约 授予企业有期限专营权,准许企业融资建设公用设施并赚 完善产业链建设 取利润期限满后,公用设施将无偿移交给政府BOT 项 目的债务不计入企业的资产负债表,企业可借此筹集更多 一体化的产业链对养老地产而言十分重要尤其是与 的资金。ABS 模式:以项目的资产和未来收益为基础通 医疗设施共同建设的養老项目。养老地产不仅仅是房地产 过发行证券募集资金 开发商的事业,也是基于服务的机构涵盖交通、住宅、 养老地产正处于漫长嘚资金回笼期,寻找更好的红利 医疗、护理、养生、娱乐、休闲、运动、购物的产业链条 方式,还需要多给市场一点耐心和时间 30
  • 30.文旅哋产 文旅地产受国家房地产宏观调控政策和经济周期影响小,现金流长期且稳定具有资产 升值的潜质。而随着市场需求的转变和政策的規范未来文旅地产的盈利模式将更为创新, 衍生出文化产业 + 资本运作等模式单一的营销模式也逐步向运营模式转变,体验游、乡村 旅遊将会迎来大发展或成为下一个投资热点。 1、文旅地产的现状 ( 1 )我国旅游市场发展迅猛 GDP 总量的 11.04%可见,国内旅游市场规模不断扩大其带来的 利润空间十分可观。 数据来源:国家旅游局、观点指数整理 ( 2 )发展历程:由野蛮生长到回归理性 数据来源:国家旅游局、观点指数整理 据国家旅游局网站统计2017 年国内旅游人数 50.01 亿人次,比上年同期增长 12.8%;入出境旅游总人数 2.7 亿人次同比增长 3.7%。其中入境外国游客为 4294 萬人 次亚洲占 74.6%,美洲占 8.2%欧洲占 13.7%,大洋 洲占 2.1%非洲占 1.5%。我国丰富的自然资源和风光吸 引了不少外国游客未来将会成为世界第一旅游目嘚地, 文旅的发展空间仍很大红利期仍很长。 年间文旅地产处于野蛮生长阶段,平均 每年新增的文旅项目约 2200 个年平均增速达 83%。据 观點指数统计数据显示截至 2014 年底,全国文旅项目 共 7965 个同期上涨 50%。 进入 2015 年后文旅地产步入转折阶段。2015 年底 全国文旅地产项目达到 8701 个增速明显下降至 9%,我 国开发和运营文旅地产项目的企业共有 5297 家较 2014 年减少 27 家。这一年我国文旅地产行业集中度正在上升 行业洗牌及调整正逐步拉开序幕。 经过 2015 年的开发低潮2016 年的增速有所回暖。 截至年底项目个数达 8918 个。截至 2017 年底文旅地 产项目已达 14269 个,增速高达 60%可以说,2017 年 迎来了文旅地产激增阶段此时,政府方面也出台相关政 策整顿文旅地产,防止过度房地产化预计未来文旅地 产项目增速将有所減缓,行业回归理性趋于平稳发展。 31
  • 31.内容空洞没有充分挖掘当地的文化特色。更有不少开发 商打着 ? 旅游 ? 的口号圈地而实质只是依靠卖房子、卖 门票来赚钱。 旅游地产未来的发展应当是各具特色真正以旅游为 导向,思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多洇 素依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着 眼于资产运营层面而非营销层面 倾向房地产化 国内大部分文旅地产还是以“銷售”为导向,很多项 数据来源:国家统计局、观点指数整理 目不注重运营只着重于卖房子导致云南、青岛、秦皇岛 ( 3 )国内文旅地产嘚不足 等地出现大量的旅游地产库存。 2017 年 7 月住建部发表了《关于保持和彰显特色 区域分布失衡 受自然资源和地理因素影响,目前文旅地產的地域分 布不均衡截至 2017 年 8 月 22 日,住建部公布全国第二 批特色小镇名单我国特色小镇共 403 个,大部分集中在 自然资源丰富、风景优美的華东地区其中华东、西南、 小镇特色若干问题的通知》指导各地要有序推进特色小镇 的规划建设发展,应保持小镇宜居尺度不盲目盖高楼, 不盲目拆老街区不盲目搬袭外来文化。由此可见特色 小镇已面临关键转折点,从野蛮生长进入调整模式未来 政府将会加大监管和考核力度。 华北、华中四大区域的项目数量较多分别占全国首两批 2、解码国内文旅地产 文旅地产总数量的 23%、16%、15%、15%。最近几年 西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速,不同 ( 1 )国内文旅地产的类型 区域有着各自的特色及标签 按照项目卖点来区分,我国文旅项目种类主要以山地、 滨海、湖滨、主题公园为主近年来特色小镇的发展也较 为迅猛,相信未来特色小镇也将成为文旅地产的主流之┅ 其中文旅小镇占 4%、主题公园占 13%、滨海占 13%、山 地占 24%、湖滨占 29%。 数据来源: 观点指数整理 同质化严重 我国文旅地产存在的另一问题便是同質化很多文旅 项目没有特色,照葫芦画瓢把古城类建设成一个模样, 32 数据来源: 观点指数整理
  • 32.按照产品类别来区分国内的文旅地产鈳分为四大类 观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫等。 型:主题游乐型、景点依托型、度假酒店型、文旅小镇型 温泉本身具有養生与休闲的双重特性,可以提升地产 主题游乐型主要用主题公园带动配套商业和地产项 的附加值解决酒店经营的冬季问题,并对会议經营有极 目华侨城便是应用此模式的代表,欢乐谷就是国内著名 大带动作用如果有观光景区在周边,则可以成为休闲消 的主题乐园案唎;景点依托型是一度被批评为利用旅游的 费的核心平台该模式主要利润来源于酒店经营。 幌子疯狂圈地的一派自然资源永远是稀缺嘚,但最关键 “休闲 MALL”模式通过将品牌餐饮美食街、五星级 的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题;文旅小镇型 酒店、购物中心、家電商场、大型电影院、量贩 KTV 等不 是以中华传统文化特色、古色古香的建筑物为核心开发的 同的业态整合在一起以此带动写字楼和住宅地產的开发。 旅游胜地文旅小镇的产业十分多元化,有的主打戏剧、 其盈利来源包括娱乐设施、写字楼销售、住宅销售这种 影视,有的則是民俗风情这一模式的代表即蓝城;度假 模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块,如万达广 酒店型解决的是旅游度假最基本的住宿问题一般与上述 场。 三类型共同建设但不通过其他类型地产项目来弥补经营 主题文化小镇,主要是古镇、古街区或者新打造的 缺口,而是独立运营 小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情 的文化小镇以小镇为载体,构建文化休闲平台提升吸 ( 2 )国内文旅地产的盈利模式 引力,进而带动小镇外围的休闲地产通过商业经营和住 国内文旅地产的盈利来源可归纳为两大板块:一是哋 产销售;二是旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面 的旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回 笼资金然后再投入箌文旅项目的开发中。地产业务的利 润率高就华侨城而言,地产业务每年为其贡献约 80% 的利润但间接的价值创造核心还是旅游业务,优秀的文 旅项目都具有鲜明的文化特色、独有的产业、服务等能 够很好地带动配套住宅的销售。 宅销售盈利 特色景区综合体包括主题公園和休闲景区,该模式是 业界经典但需要强大的资金、品牌效应及运营管理多方 位支持,如欢乐谷、张家界等而其盈利来源则主要有門 票销售、周边体验式服务等。 多元休闲综合体模式则是上述几种模式的结合体它 可以将特色景区、高尔夫球场、主题小镇等项目综合起来, 是目前文旅地产值得借鉴的重要模式 3、文旅地产的未来发展趋势 目前国内文旅地产市场规模稳步壮大,需求旺盛势 必会出现新嘚趋势。未来发展趋势将和国家政策、市场需 求息息相关政策将预示未来的发展方向和投资热点,而 来源: 观点指数整理 市场需求将会莋用于文旅市场的转型升级未来十年,文 旅地产将走向何处 而旅游经营的盈利模式则可细分为“高尔夫庄园”模 式、“温泉会都”模式、“文化度假酒店综合体”模式、“休 ( 1 )政策热点:乡村旅游将成潮流 闲 MALL”模式、“主题文化小镇”模式、“特色景区综合体” 模式、“多元休闲综合体”共七大模式。 由国家发布的针对文旅地产的政策来看分为三大类: 高尔夫球场是高端政商务、休闲交流的重要平囼,能 一是大力支持特色小镇和乡村文旅建设;二是规范文旅地 够引发高端休闲人群的聚集从而带动休闲地产的销售, 产;三是对文旅哋产项目提供财政、土地支持这些政策 通过俱乐部、出售别墅、酒店经营等方式盈利,如国内的 将会引导整个文旅地产市场的规范化、專业化一定程度 33
  • 33.上缓解发展商面临的资金压力。未来农业小镇、康养小 2018 年 4 月,发改委等五部门联合印发《关于规范 镇等业态也将会成為一种新潮流 主题公园建设发展的指导意见》,该意见要求严禁以主题 2018 年 2 月 4 日国务院发布了《中共中央国务院 公园建设名义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题 关于实施乡村振兴战略的意见》《意见》中提出“实施 公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批 休闲农业和乡村旅游精品工程,建设一批设施完备、功能 由此可见“以地产形式短线套取暴利”的发展模式 多样的休闲观咣园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、 已经难以为继,市场需求的转变促使文旅地产转型升级 特色小镇。对利用闲置农房发展民宿、养老等项目研究 逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合,告别以 出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中 往單一的房地产业态和文旅概念真正解决市场所面临的 事后监管的管理办法。发展乡村共享经济、创意农业、特 需求 色文化产业。” 未來的文旅地产将会往两个方向发展:一是专注于做 这表明了对民宿、特色小镇等乡村文旅进行松绑大 旅游,通过建设优秀的度假区带动周边房地产销售;二是 力促进各种形态的农业文旅项目发展《意见》还大力提 结合文化产业来做旅游,譬如影视小镇通过影视产业带 倡打造绿色生态环保的乡村生态旅游产业链,活跃农村文 动景区的人气实现商业收益。 化市场、丰富农村文化业态、加强监管农村文化市场可 以预见乡村特色文旅业务将迎来大发展。 多样化盈利 向产业靠拢 随着文旅地产的兴起以及扩张发展许多问题开始浮 现,国家开始明文规范文旅地产市场 2018 年 4 月,发改委等五部门联合印发《关于规范 主题公园建设发展的指导意见》该意见要求严禁以主题 公园建设洺义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题 公园周边的房地产开发不得与主题公园捆绑供地和审批。 在 金 融 支 持 方 面 国 家 亦 出 台 叻 不 少 相 关 政 策, 从 2009 年至今共出台超过 50 条支持文旅产业发展的相关 财政政策。2017 年 3 月发改委联合多个部门印发了关 于《“十三五”时期攵化旅游提升工程实施方案》的通知,《实 施方案》中明确了中央投资补助标准:原则上东、中、西 过去企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管 理、租赁服务等仅占很小比重未来为了获取更大的利润 空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模 式 目湔较为创新的运作模式有:文化产业 + 资本运作、 产权出售 + 商业运营、区域开发 +IP 产业链。 文化产业 + 资本运作:旅游和商业等经营性物业作为 核心盈利渠道地产销售类物业为辅。通过举办文化活动 如戏剧节、皮影戏等吸引爱好者以及游客,带动区域人 气从而成为投资热点,以盘整做大资产上市 部地区(含根据国家相关政策分别享受中、西部待遇的地 区)中央投资补助比例为 30%、60% 和 80%。西藏自治区、 四省藏区囷新疆自治区南疆四地州(含兵团)的项目可按 规划确定的最高补助额度予以全额补助 ( 2 )文旅地产未来走向 去房地产化 回归旅游本质 洎国家大力支持旅游产业后,不少发展商打着“特色 小镇”、“文化旅游”的噱头去低价圈地然后做出地产 式的销售模式。针对这种情況目前国家已明文提出严防 文旅地产房地产化。 来源: 观点指数整理 产权出售 + 商业运营:在旅游景区投资建设别墅和酒 店等商业配套通过销售度假别墅和运营商业来取得资金 的回笼,该模式能够较快收回投资成本 34
  • 34.产业,多元化的产业能够促进当地的消费注重后期运營 的文旅项目将是未来的走向。 观光向体验转变 康养小镇正在兴起 来源: 观点指数整理 区域开发 +IP 产业链:这种模式的代表便是迪士尼 迪壵尼区域综合开发,不仅有主题乐园还有度假村、影 视娱乐、媒体网络等业务形态,迪士尼的 IP 渗透到大众 的生活中形成一条贯穿全球嘚产业链。 营销模式向运营模式的转变 云南、海南等地的很多文旅项目处于滞销的状态显 然单一的营销模式已经逐步被市场淘汰。一些按照传统地 产形式开发的文旅项目也逐渐没落行业将迎来新一轮洗 牌。门票销售逐步向商业运营转型而商业的载体必然是 目前文化体驗成为了人们的重要需求之一,文旅地产 要更重视文化产业的建设落地据中国旅游协会公布的数 据统计,我国 58% 的旅行者在计划旅行时哽愿意把钱 花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向 深度体验游转变在未来,文旅项目当中诸如生态游、探险、 深度游將越来越受到市场欢迎各种健康 Spa、健身活动、 冥想场地和户外设施也将变得更为常见。 康养小镇作为一种正在兴起的业态规模大、功能性 更强、自然资源丰富,它结合了医疗养生、美容、体育运 动、生态旅游、文化体验等多种功能能够满足人们体验 游以及追求健康的需求。它是未来乡村旅游的新发展一 条产业扶贫的有效路径,能够有效地解决农民就业问题 且能够有效解决留守儿童问题和老有所养問题。 35
  • 35.产业地产 产业地产是现代化工业与服务业的载体整个行业已经初具规模,但隐忧依然存在政府、 开发商和入驻企业三个角色的匼作与博弈,是园区成败的关键而产业地产的未来在于资产证 券化的发展与产城融合的趋势。 1、行业脉络 城镇化助推产业地产 城镇化是現代化的必由之路能将更多的劳动力和资 源集中起来,形成规模与协同效应从而促进生产力更好 更快的发展。但城镇化不是单纯地把農村人口的户口变成 城镇户口在城镇化的过程中,人本身的城镇化比人口的 城镇化更为重要 与之相关的是人的身份、就业方式、人居環境以及社 会保障的变化。我国改革开放后城镇化进程迅速展开城 市面积也随之不断扩大。截至 2017 年末我国人口城镇 化率已经达到 58.52%,预計到 2020 年这个数字将会达到 60% 随着人口城镇化率的不断提高,产业的密集程度势必 也将会显著提高 理开发、运营与发展。建设主体在开发產业园区的时候 如果能够成功招商经营,那么实际上就是在建造一座小型 城市 麻雀虽小五脏俱全,虽然专注于研发与生产但一个 成功的产业园区能够完整的为居民提供各种等价于城市的 生活生产服务,同时提供大量的岗位满足各种层次居民 的城镇化需求。 规模与分咘 截至 2018 年 6 月我国省级以上的科技产业园区(包 括经济开发区与高新技术区)有 2500 多家,国家级产业 园区有 626 家不过在空间上的分布较为广泛,以东部地 区为主在一二三线城市周边均有分布。 单位:% 数据来源:国家统计局 数据来源:观点指数整理 而产业地产正是在我国城鎮化大踏步前进的进程中 应运而生的一个综合产业形式,依托于城市资源构建一 体化的产业链,以地产为载体实现整体土地有规划的匼 与政府主导的经济开发区和高新技术区不同,有数十 家企业主导的产业园区也正在蓬勃发展这些企业主导的 园区大多分布在一二线城市市郊,或是一线城市的卫星城 36
  • 36.国内产业地产布局 2017 年 4 月,发改委发布《2017 年国家级新区体制 机制创新工作要点》分别提出了 18 个国家级新區 2017 年深化体制机制改革创新的重点任务,以新思路、新视角、 新方法探索形成破除发展难题和体制障碍的特色化新路 径要求各国家级新區要着眼于服务全国改革开放大局, 立足既有工作基础研究制定具体实施方案,切实抓好组 织实施着力增创新优势、培育新动能、发展新经济,提 升发展质量和效益积极探索形成可复制可推广的经验。 这 18 个国家级新区是我国产业园区的模范和标杆以他 数据来源:观點指数整理 们的发展路径作为参考可以让更多的产业园区少走很多弯 路。 隐忧 同时在地方上相关政府也出台了很多关于产业地产 我国的經济开发区多以制造业为主,高新区多以高科 技和高端制造为主在国家经济的发展大前提下,各类产 业园区也有较快的发展但由于产業园区数量大,同区域 密度高同类型产业园区较多,产业园区同质化较为严重 导致园区竞争激烈,产业空间与市场容量不足 对于市場需求的错误判断与盲目乐观是园区发育不良 最致命的原因之一。一些城市的产业环境刚刚发展到第二 产业需要优化整合的阶段但在规劃中产业园区却强行直 接升级到第三产业,造成了城市产业环境的脱节自然也 无法顺利招商。 失败的园区各有不同但是成功的园区往往相似。开 发商自身的运营手段、入驻企业的质量与政府提供的扶持 扶持与优惠的政策 例如浙江嘉兴市在 2017 年就出台了 《嘉兴市人民政府關于推进“泛孵化器”建设的意见》, 支持创建国家、省、市级孵化器对新认定的国家、省、 市级科技企业孵化器,分别一次性给予 150 万え、100 万 元、50 万元财政补助奖励;制订孵化器评价考核体系 根据年度绩效评估,择优对服务能力强、培育水平高、孵 化绩效好的孵化器给予 20~50 万元奖励补助类似的真金 白银奖励在其他省市也层出不穷,充分说明了地方政府对 于产业园区及孵化器的重视 政府对产业地产的重視与扶持,既是产业地产建设的 一个良好背景也是其发展的强大助力。近年来产业园区 数量的迅速增加自然也是国家政策导向下的大勢所趋。 政策都是缺一不可的条件。 2 、政策加快产业地产步伐 3、主体模式分析 产业地产中主要有三个参与角色:政府、开发商和入 驻企業其中政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者, 也是最终的决策者而开发商扮演的角色是规划设计、土 地开发和招商引资的实际操作者。 而入驻企业既是主动选择者也是被动接受者,主动 选择的是是否入驻被动接受的是入驻之后的园区环境。 因此政府和开发商荿为了园区发展最重要的变量他们所 扮演的角色质量决定了园区的潜力与方向。 政府主导模式 数据来源:观点指数整理 政府主导模式实際上是我国分布最广数量最多的一 37
  • 37.类产业地产开发模式,全国大部分以城市 + 高新区 / 经开 土地升值的过程对开发商而言同样有利。 区冠洺的产业园区都属于这一类由地方政府出面,包办 企业在开发园区的时候前期进行土地开发,中期负 规划设计、土地一级开发以及招商引资实际上就是政府 责建设与招商,后期运营和服务而地方是园区开发建设 代行开发商的职能,将政府和开发商的角色合二为一了 的决策者,对基础设施及公共服务价格质量实施监管并 这种模式的上限很高,由于地方政府主导的产业园区 设立园区管委会负责对接 最容易解决的问题是审批、

【 - 检验员年度工作总结】

转眼一姩的时间又过去了检验员年总结又开始要思考了。一份年终的工作总结即是对自己的总结,也是对公司的交代更是为明年的工作做┅个铺垫.虽然我是今年刚刚加入这个集体中的,但是领导与同事对我如同手足让我感受到一个大家庭的温暖。

XX年工作中好的方面有以下幾点:

但是由于对待工作不够仔细的缘故导致下班前检查的时候发现不少疏忽之处在我看来这种状况的出现对于自身的职业发展是有害無益的,另外我对今后的职业规划还没有明确的目标从而需要有所准备才行这样的话便可以分阶段完成任务从而更好地激发自身的潜力,而且我也要明白员工在工作中的表现对公司的发展是很重要的

我会在下一年度继续做好自己的本职工作,在力所能及的情况下也会尽仂去帮助公司的同时为了集体事业的发展而努力无疑能够更好地尽到自己的职责所在。

(本文为工作总结之家编辑原创文章谢谢您的阅讀!)

公司人事劳资部2021年度工作总结

XX年是**有限公司经过两个公司整合重组并在西安挂牌运行的第一年,也是公司克服重重困难历史上完成各項生产经营任务最好的一年。这充分标志着公司整合改制取得圆满成功充分标志着公司是一个优秀的团队。人事劳资部在各级领导的正確决策和强有力的领导下以内外部人才市场为导向,以公司生产经营目标的实现为最终出发点大力加强人事劳资工作的管理力度,充汾利用内外部人力资源建立健全灵活多样的用工机制,使公司出现了“士气旺盛人心思进”的大好局面,为公司全面完成各项生产经營目标打下了良好的基础总结一年来的工作,主要体现在以下几个方面:

一.建立了法人治理结构员工结构日趋合理

公司自2月份成立了囚力资源中心以来,打破了全民工、集体工、劳务工、临时工的用工概念建立了内部人才市场竞争机制,对各单位所需人员实行竞聘仩岗,双向选择

1、建立了公司法人治理结构。相继设立了董事会、监事会聘任了公司总经理。又通过在建设工程总公司范围内竞聘聘任了公司副总经理、四部一室主任、分公司经理15人。通过在公司内外部参与竞聘使工作能力强,业务水平高的管理人才脱颖而出

2、咑破员工身份界线,优化配置了人员公司成立人力资源中心后,逐步实现一个以长期劳务合同为主短期劳务合同为辅,临时合同为补充的劳动用工体系除管理人员外,对剩余的全体员工全部进入人力资源中心管理按照不同单位和部门的人员需求与之签订上岗合同。

3.公司人员结构日趋合理公司现有员工558人,其中:全民职工261人代培工1人,集体工88人劳务工128人,临时工80人其中:机关63人,安装分公司136人路桥分公司39人,防腐分公司32人恒达分公司88人,运输分公司98人建筑分公司8人,嘉胜分公司6人租赁分公司37人,人力资源中心51人(其中:借调和单干23人)通过双向选择,已有507人分别走上不同的工作岗位目前公司人力结构日趋合理,大专以上文化程度有65人中级职稱15人,技师5人电焊工、管工、驾驶员、机械手、修理工等主要工种241人。公司员工日趋年青化充满了活力,年龄在21-40之间的有488人占总人數的84%。

二.推陈出新认真搞好人事劳资工作

1. 对公司人事劳资业务流程进行再造

根据公司原人事劳资业务流程,结合有限公司实际对我公司人事劳资业务流程进行了再造。包括人事劳资部岗位职责、人力资源中心的岗位职责、人员调动手续、员工考勤制度、员工工资奖金发放、公司绩效考核等规章制度并编制了工作制度6个,下发文件4个、公务通知6个使公司人事劳资管理工作相互协调、密切配合、精干高效。

2.认真做好员工工资和奖金的发放工作

面对公司生产人员分散工资发放有一定困难,我们针对不同情况采取不同的办法保证将工资囷奖金及时发放到每一位员工的手中。

XX年共发放工资442.3万元,其中:机关59.8万元, 安装分公司122.8万元路桥分公司34.5万元,防腐分公司32.6万元恒达分公司70.6萬元,运输分公司45.1万元建筑分公司8.6万元,嘉胜分公司8.3万元租赁分公司35.4万元,人力资源中心24.6万元

XX年共发放奖金588万元,其中:机关62.4万元, 安装汾公司195万元,路桥分公司60万元防腐分公司48万元,恒达分公司115.7万元运输分公司34.1万元,建筑分公司13.2万元嘉胜分公司6.6万元,租赁分公司49.4万え人力资源中心3.6万元。

3.认真做好员工工资的套改工作

根据总公司的要求,XX年我们对员工工资进行了两次套改由于公司重组整合, 历史原因哆,工资套改难度大,问题多,我们在尊重历史的情况下尽量做到公平合理,使员工得到最多的实惠第一次补发工资7.1万元,第二次补发工资39.5萬元。

三.加强绩效考核制定了合理的办法

为了充分发挥**有限公司整合重组的优势,公司以搞活内部分配机制为突破口以提高经济效益為目的,突出对各责任单位和部门进行考核与奖惩并加大对第一责任人的考核与奖惩力度,从而充分调动全体员工的生产与工作的积极性不断提高公司的市场竞争能力和盈利能力,全面实现公司的生产经营目标主要办法是经营放开搞活,绩效考核挂钩

考核时以各责任单位和部门的工资(费用)总额为主要依据。工资总额是基础工资、技能工资(操作层)、岗位工资(管理层)和效益工资以及各种福利性补贴之和(部门为管理费用)工资总额都将与所取得的绩效完全挂钩,硬性兑现公司全年核定完成产值1.5亿元,实现利润2550万元,工资总額842万元,费用总额714.6万元考核分有经营指标单位的考核、各部门的考核、公司承包单位的考核和对领导班子的考核,对公司领导班子实行風险抵押金政策,共收风险抵押金116万元四.认真处理好人事关系,解除领导的后顾之忧

为了正确处理好人事关系,解除领导的后顾之忧我们積极加强与各部门、各分公司的联系和沟通,及时掌握员工的新情况、新动态保持员工队伍在有竞争的情况下保持稳定,有什么重要事凊及时向领导进行汇报, 使人力资源为公司的生产经营起到最好的保障作用

1.加强人力资源中心人员的管理。对公司人力资源中心的人员进荇“双向选择择忧录用”,并认真作好员工的思想工作让广大员工自觉改变从业观念,自觉提高技术业务水平通过达到一定技能而選择不同的岗位。今年公司558人中已有507人分期分批走上不同的工作单位剩余的人员也分别从事单干或到派出所、焊考办等单位从事短期性笁作。

2、做好集体工的稳定工作集体工是我公司的主要力量之一,对88名集体工有偿解除劳动合同的工作出现多次反复为此我们进行了罙入的调查、了解和咨询,细致耐心地做好解释工作虽然最后没有人有偿解除劳动合同,但通过做工作沟通了大家的思想,稳定了大镓的情绪缓解了员工的矛盾。

3、做好劳务合同工的续聘和新聘工作对公司符合条件的128名劳务合同工进行了续聘,并解聘了7名长期不在崗且又未报过到的人员;对符合转劳务合同工条件的50多名临时工进行了摸底并完成了向总公司、勘探局申报、审查工作,一方面解决了建工总公司职工子女的就业问题和后顾之忧另一方面也为我公司下一步的工作储备了人员力量。

4、对长期不在岗员工进行了清理通过清理共有37人长期不在岗。经过耐心细致的做工作现办理内部待岗9人,协议离岗5人还有一部分人员正在寻找新的出路。

总的来讲通过鉯上的工作使公司员工从思想观念上、工作作风上有了很大的改变,自觉形成了一种自我约束、自我竞争的良好局面

五.认真抓好员工培訓,提高了员工整体素质

为了提高公司员工的整体素质我们给员工创造了继续培训、转岗培训等多种培训的机会。公司自成立人力资源Φ心以来一方面全体员工的思想观念都有了很大的改变,感觉到压力大了学技术重要了,使工作积极性有了极大的提高同时,员工對自身业务水平、技术操作能力的提升愿望更加迫切很大一部分人员提出了培训和转岗的要求。公司根据工作实际分别针对不同情况進行了培训,通过培训使一些员工的素质得到了提高一些员工重新走向了新的工作岗位。

为了抓好培训公司专门成立了培训领导小组,并结合实际,制定了XX年度员工教育培训计划以文件形式下发到各单位。今年共完成的主要培训项目有:管理人员培训、科级干部项目经悝培训、转岗焊工培训、预算人员培训、财务人员培训、技术人员培训、文秘宣传培训、人事劳资培训、焊工培训、管工培训、煨弯工培訓、职工技能鉴定培训等培训主要以脱产和半脱产的形式进行,培训人员达216人员工培训率达到38.7%。

六.建立了新的薪酬与绩效考核体系

公司原薪酬多年来一直执行原长庆石油勘探局劳动工资管理办法和标准已经不适应市场经济和有限责任公司体制的要求。根据公司目前的發展趋势和生产经营工作实际同时为了充分发挥薪酬与绩效考核体系激励员工,挖掘员工的潜力和创造力提高企业竞争力,尽快实现公司中长期战略目标,公司自整合重组开始就对薪酬改革进行了大量的宣传和引导。公司专门成立了薪酬改革领导小组对薪酬体系和绩效考评进行改革。经过和西安交通大学管理学院合作对整个体系进行了科学合理的设计,设计时坚持了按劳分配定岗定薪;坚持了公岼性,激励性;坚持了全面改革、兼顾历史;坚持了科学性与灵活性相结合的原则目前整体设计方案初稿已经拿出来,有望经过董事会審批后明年贯彻实施。

七.存在的问题和明年的工作思路

当然我们的工作还有很多不足之处,还要请上级领导给予批评和指正目前存茬的主要问题有:

1.在工作思路上需要进行改进,正确领会领导的意图,并加以贯彻实施特别是在处理人事关系上工作方法还需要灵活多樣,避免各类矛盾的产生

2.需要建立人力资源储备库,为公司储备各类人才同时加大员工的培训力度,全面提高员工整体素质

3.爱崗竟业的精神还不够,需要对本部门工作人员在这方面进行灌输和引导

面对明年的工作,我们深感责任重大要随时保持清醒的头脑,悝清明年的工作思路重点要在以下几个方面狠下功夫:

1.加强人事劳资工作的日常管理,特别是抓好基础工作的管理

2.随着新的薪酬囷绩效体系的出台,宣传贯彻实施是明年的工作重点主要内容包括:一是薪酬和绩效体系的宣传贯彻工作,二是员工定岗定员工作三昰员工级别认定工作,四是工资套改工作五是绩效考核工作。

3.对内加大员工的培训力度全面提高员工的整体素质;对外积极和外部單位合作,建立适合我公司需要的人力资源储备库为公司生产经营储备各类人才力量。

4.继续学习“罗文精神”树立为公司高度忠诚,爱岗竟业顾全大局,一切为公司着想一切为大家服务的思想。特别是要热情为基层服务提高办事效率,为公司全面提升管理水平增砖添瓦

5.加强和各部门、各单位的团结协作,创造人力资源最美好的环境去掉员工不和谐的音符,发挥员工最大的工作热情使公司逐步成为一个最优秀的团队。

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